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寧波
中介服務不到位，委托人可拒絕支付部分傭金
張-雷律師按：《合同法》第四百二十六條規定居間人的報酬請求權，該條文表述為“居間人促成合同成立，委托人應當按照約定支付報酬”。也即委托人是否支付報酬取決于是否促成合同成立。上海地區，中介居間成功多以簽訂網上版本的《上海市房地產買賣合同》為標志。買賣雙方簽訂該合同，委托人就應當支付中介費用，沒簽訂該合同則無需支付中介費用。然而對于中介未能全面的盡到居間義務或者服務有瑕疵的，委托人是否可以抵扣部分的中介費，既無法律規定也鮮有案例支持。張-雷律師認為，中介報酬支付比例應當與中介服務質量掛鉤，對于履行瑕疵的中介服務，可以拒絕支付部分傭金。上海市第二中級人民法院某號案例亦支持了張-雷律師的觀點。
內容詳見(2010)滬二中民二（民）終字第2356號判決。
首先，法院認為，中介公司應當提供專業的服務：該判決認為中介公司“接受委托后，必須充分掌握該房地產屬地范圍內有關房屋買賣和進行交易的所有法律、法規、政策和操作慣例，以便于切實履行居間義務?！?/p>
其次，法院認為，中介公司應當盡到勤勉的義務：在涉案房屋交易出現無法及時成功事由后，既未為土地證的補辦向有關部門尋求依法解決的方案，亦未積極利用自身掌握的不動產專業知識為買賣雙方交易出謀劃策，因此居間存在明顯瑕疵。
最后法院判決，中介公司要求買受人支付剩余傭金的訴訟請求不予支持。
張-雷律師認為，中介公司應但嚴格審查權利憑證、充分考慮房屋的特殊性、充分了解不同房屋交易的地方政策差異，進而提供準確的交易信息，在合同履行過程中也應當提供及時的后續服務，最終促成交易。原則上二手房買賣雙方簽訂了《房地產買賣合同》即意味著居間合同已經履行完畢，中介已經居間成功，委托人應當支付中介費用。但如果中介提供的居間服務存在瑕疵，則不應當全額收取傭金。
作者：張-雷律師，爭創上海房產律師行業標桿！
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