地役權(quán)設(shè)定登記

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立”。地役權(quán)合同自地役權(quán)人與供役地權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議即生效，地役權(quán)合同一生效，地役權(quán)就成立。地役權(quán)的設(shè)立以地役權(quán)合同生效為要件，登記不是地役權(quán)設(shè)立的必要條件。如果地役權(quán)人或者供役地權(quán)利人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。即采取了地役權(quán)登記對抗主義。所謂登記對抗主義，是指不登記不得對抗不知道也不應(yīng)知道土地設(shè)有地役權(quán)，而受讓了該土地使用權(quán)的第三人。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中取得位于市中心廣場附近一塊土地使用權(quán)，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造了高層觀景商品住宅樓。該地前面有一所學(xué)校乙，為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，甲以每年向乙支付10萬元補(bǔ)償費(fèi)為代價，與乙約定：乙在30年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權(quán)登記。1年后學(xué)校乙遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學(xué)校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟。按照《物權(quán)法》第158條規(guī)定，法院不能支持甲的主張。因?yàn)楸景钢屑滓译p方雖然訂立了地役權(quán)合同，但沒有登記;乙轉(zhuǎn)讓土地又沒有告知丙該土地上設(shè)有地役權(quán)，丙的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同，要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求丙房地產(chǎn)商停止興建高樓和承擔(dān)責(zé)任。因此，為了更好地維護(hù)自己的地役權(quán)，地役權(quán)最好進(jìn)行登記。

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