一、財(cái)產(chǎn)保全與買(mǎi)賣(mài)不破租賃有沒(méi)有沖突？

看實(shí)際的情況；

租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

財(cái)產(chǎn)保全是我國(guó)民事訴訟法規(guī)定的一項(xiàng)重要制度，正確運(yùn)用這一制度，能起到保證生效法律文書(shū)執(zhí)行的積極作用，在一定程度上為解決執(zhí)行難問(wèn)題創(chuàng)造條件，這對(duì)保護(hù)權(quán)利人利益，減少交易風(fēng)險(xiǎn)起到十分重要的意義。同時(shí)正確運(yùn)用財(cái)產(chǎn)保全措施，加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)保全力度，對(duì)于維護(hù)司法公正、搞高司法效率，樹(shù)立司法權(quán)威有著極為重要的作用。由于財(cái)產(chǎn)保全也是基于保護(hù)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而設(shè)立的法律制度，有時(shí)它也會(huì)與買(mǎi)賣(mài)不破租賃發(fā)生競(jìng)合或沖突。諸如，在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上就會(huì)發(fā)生沖突。如何處理解決這一沖突，現(xiàn)行法律沒(méi)有明文規(guī)定,并且從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用條件來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)的行為也是發(fā)生于后，按理說(shuō)應(yīng)該也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封則無(wú)任何權(quán)威性可言，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見(jiàn)到將來(lái)租賃物會(huì)被保全和查封。若租賃后于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全和查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租憑的適用范圍

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證。《法國(guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限。”即法國(guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買(mǎi)賣(mài)不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國(guó)民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國(guó)家或地區(qū)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國(guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

綜合上面所說(shuō)的，在憑租的關(guān)系上遇到了財(cái)產(chǎn)保全，就意味著租憑物會(huì)產(chǎn)生法律的糾紛，而對(duì)于承租者只要在租憑關(guān)系期間所發(fā)生的事情，這個(gè)是完全不會(huì)受到影響的，所以，對(duì)于出租人在自己的房子受到財(cái)產(chǎn)保全的時(shí)候就要提前的通知承租者，避免承擔(dān)法律的責(zé)任。

房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律后果是怎樣的

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