開發商逾期交房即開發商沒有按照房屋買賣合同中的約定日期來交付房屋，但在某些情況下，開發商不會構成逾期交房。具體在實踐中應怎樣認定開發商逾期交房呢?開發商構成逾期交房就要承擔違約責任，而購房者在簽購房合同時應如何約定逾期交房的違約責任，現在就讓律霸小編為你詳細解答這兩個問題吧。

一、怎樣認定開發商逾期交房

關于房產開發商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：

(1)因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。

(2)不存在法律規定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。

(3)因沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。

(4)出現法律規定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發商可以免責的原因，但開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內告知購房者。

(5)在交付房屋時，房屋沒有達到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應達到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。

(6)購房者和開發商在《商品房買賣合同》中有補充條款約定的，但因開發商沒有完成而引起的逾期交房。

(7)合同有約定的，按合同約定執行。

二、如何約定逾期交房的違約責任

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現第二種情況，買賣雙方為入住條件發生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標;否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內賣方應達到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;

(2)賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

開發商逾期交房勢必會影響購房者的買房心情，也是對購房者合法權益的損害。而為了防范開發商逾期交房，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同時一定要仔細約定逾期交房的違約責任條款，在出現逾期交房的情況時，嚴格按照合同的約定來要求開發商承擔違約責任。如果開發商拒絕，那么購房者可以收集好相關的證據資料起訴開發商。

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