關(guān)于房屋買賣預(yù)告登記是什么?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-16 · 506人看過

經(jīng)常會有人分不清楚買賣預(yù)告登記與買賣合同備案登記兩者之間的差別,房屋買賣預(yù)告是房屋的產(chǎn)權(quán)持有人在一定的基礎(chǔ)上將自己的房屋出賣的消息先散播,但當(dāng)遇到房屋合同的糾紛時(shí)就會變得非常麻煩了。所以,今天小編來給大家簡單的講講關(guān)于房屋買賣預(yù)告登記的相關(guān)的一些知識,讓大家先知道這類型的本質(zhì)。

一、房屋買賣預(yù)告登記的定義

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時(shí),為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn),保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中,購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記,以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?!薄邦A(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效?!?/p>

所謂預(yù)告登記,就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效,以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。

二、特點(diǎn)

預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在:一 般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記,而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后,并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動,而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請求權(quán),對后來發(fā)生與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為,具有排它效力,以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此,預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

三、觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為:關(guān)于其法律性質(zhì),究竟是一種物權(quán),或僅為一種債權(quán)保全手段,甚有爭論。預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間,兼具兩者的性質(zhì),在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難,可認(rèn)為系于土地登記薄上公示,以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的,具有若干物權(quán)效力的制度。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為:預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),或者可以說是一種準(zhǔn)物權(quán)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為:預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果,其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國法律規(guī)定來看,預(yù)告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力,即具備了物權(quán)的排他效力。因此,預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn),債權(quán)人對不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)可以對抗第三人。

四、意義

為建立完善的不動產(chǎn)登記制度,全面保護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的當(dāng)事人合法權(quán)益,有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。?

首先,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要。自我國實(shí)行改革開放以來,土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需,而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素,原先被視為禁區(qū)的許多不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場進(jìn)行交易,導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級交易市場的建立及房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。作為不動產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記,具有服務(wù)不動產(chǎn)交易的功能,因此,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請求權(quán)人的權(quán)利,有利于保護(hù)交易中的第三人,有利于我國不動產(chǎn)市場健康的有序發(fā)展。

其次,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,買賣房屋已成為普通百姓的常見行為,但普通百姓作為消費(fèi)者購買預(yù)售的房屋,其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán),并不能具有排他的效力。雖然我國不動產(chǎn)市場有了巨大的發(fā)展,但由于信用在市場經(jīng)濟(jì)中的缺失,使得在現(xiàn)實(shí)生活中(尤其是在商品房預(yù)售中)經(jīng)常發(fā)生不守誠實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形,出現(xiàn)了大量的一房兩賣(甚至數(shù)賣)的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者,而相對人常常是弱者,購房人無法防止預(yù)售人將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人,這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋,只能以對方違約為由請求損害賠償,其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。但是,通過預(yù)告登記制度,購房人將其請求權(quán)納入預(yù)告登記,使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力,確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效,就可以確保購房人獲得所購買的房屋??梢哉f,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù),這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值趨向。

再次,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國不動產(chǎn)登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定,所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)變動屬法律另有規(guī)定的情形,我國一些法律僅就不動產(chǎn)物權(quán)變動粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果,但并未建立健全的不動產(chǎn)登記制度。在國外,大多數(shù)國家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等,與不動產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動產(chǎn)登記制度。我國未來民事立法應(yīng)當(dāng)借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度,以架構(gòu)完備的不動產(chǎn)登記制度。

最后,創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。基于預(yù)告登記的重要作用,我國一些地方立法已經(jīng)對預(yù)告登記制度進(jìn)行了有益的嘗試。例如,2002年實(shí)施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對預(yù)告登記作了明確規(guī)定;將于2003年5月實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設(shè)了臨時(shí)登記、預(yù)告登記及異議登記等。我們認(rèn)為,當(dāng)?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)并發(fā)展成熟時(shí),就應(yīng)當(dāng)將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經(jīng)驗(yàn),如公司法的制定就是以地方立法為先導(dǎo)的。為此,我國民法立法應(yīng)當(dāng)吸收地方立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度,并對其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。

以上就是和 房屋買賣預(yù)告登記 相關(guān)的一些知識,可看出來, 房屋買賣預(yù)告登記 是為了不動產(chǎn)登記制度的完善而建立的,在這前提下,是不動產(chǎn)具備了對抗第三人的效力,即具備了一定的物權(quán)效力。那么,有其他問題的話,可咨詢我們365的律師們。



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姜云章四川蜀坤律師事務(wù)所丨四川 綿陽
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姜云章律師,法學(xué)學(xué)士,現(xiàn)為四川弘澤律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。本律師要求自己以良好的職業(yè)道德、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度、高度的工作責(zé)任感有效地為當(dāng)事人提供法律服務(wù),“受人之托,忠人之事”是本人的執(zhí)業(yè)理念。 在辦案過程中逐步形成了聽取當(dāng)事人陳述耐心細(xì)致、法律分析全面精準(zhǔn)、應(yīng)訴策略高效專業(yè)的執(zhí)業(yè)特點(diǎn),成功代理了涉及民事、商事、行政、刑事等各類法律案件, 在職業(yè)過程中,本律師深刻的明白只有自身理論知識的不斷積累提高,才能更好地在不斷變化的社會情況和日趨復(fù)雜多變的社會關(guān)系中解決實(shí)際的案件,才能更好維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,才能給自己的當(dāng)事人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),因此本律師一直致力于理論知識的學(xué)習(xí)和研究。 同時(shí),本律師堅(jiān)持“團(tuán)隊(duì)合作贏未來”的信念,摒棄“單打獨(dú)斗、個(gè)人英雄主義”的陳舊觀念,努力探索團(tuán)隊(duì)合作運(yùn)營的最佳模式,以調(diào)動團(tuán)隊(duì)成員的所有資源和才智,以期實(shí)現(xiàn)自愿的最佳配置從而實(shí)現(xiàn)在法律范圍內(nèi)以最小的成本盡最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,自驅(qū)除所有不和諧和不公正現(xiàn)象。 本著“誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé),最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益”的執(zhí)業(yè)宗旨在追求公平正義的法律道路上不斷探求。

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