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寧波
二手房交易引發(fā)的糾紛案件
案例一：
2015年7月12日，范某將父母一套130多平方米的房子，以106萬元出售給汪某。后范某以未經父母同意、父母拒絕出售為由拒不履行出賣的義務。2016年10月17日，汪某告上法院，要求范某及父母繼續(xù)履行合同，配合辦理過戶手續(xù)。經調解，范某支付違約賠償金15萬元。
案例二：
2016年8月6日，李某與王某簽訂了買賣合同。李某花76.8萬元，向王某購買王某名下一套96平方米房屋。后來王某以家人不同意出售為由，未繼續(xù)履行合同。李某告上法院，要求王某按照合同支付違約金7.68萬元，中介費2萬元，并且退還定金2萬元。王某只同意雙倍返還定金4萬元。法院依法判決支持李某全部的訴訟請求。
案例分析：
通常，代理人無權處分主要因為沒有房屋所有權人書面明確授權，合同不能繼續(xù)履行。不過代理人之間多是父子、夫妻等親屬關系。而對方是懷著誠意，基于對出面賣房者的信任來簽訂合同的。賣房的人卻推說自己無權代理，房子不賣了。但合同仍對簽署合同的代理人具有法律約束力，該代理人仍要承擔合同不能履行的違約責任。像在范某賣房案中，范某就只得支付了違約金。
房價上漲高，雙倍返還定金不足以彌補房屋差價損失，相對買房人損失以房屋差價酌情認定。無錫二手房買賣中介提供的合同都是二手房買賣合同。房屋買賣合同違約責任的約定是：雙倍返還定金，或約定支付一定比例的違約金，或載明如不足以彌補損失的，違約方仍要承擔損害賠償責任。
法律支招：
房地產作為老百姓家里最重要的資產，在購置或出售二手房時一定要慎重。在購置或出售資產時要詳細了解相關政策、交易流程、合同術語等，如對支付時間有要求的，不能僅口頭約定，要在合同中明確載明。
建議選擇較為正規(guī)的房屋中介機構，必要時可至產監(jiān)處查閱房產抵押、查封等信息，重要的權利義務應在合同中明確載明，并留存好相關證據資料。
對于法律合同條款有誤解，與其引起訴訟，不如事先多方咨詢，多接觸了解相關信息。不少當事人起訴到法院了，連相關法律規(guī)定、合同約定都不知道。一旦進入訴訟，雙方當事人都負有舉證責任，不能光口頭約定，要留下文書證據。
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