一、上海二套房貸款政策

十一樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，大多數(shù)城市均上調(diào)了二套房貸款首付比例，商業(yè)住房貸款從原來(lái)的最低首付3成(或3、5成)上調(diào)至最低4成。像北京、上海、廣州等地商貸首付最低5成，甚至7成。二套房貸款利率，大多數(shù)城市仍按基準(zhǔn)利率的1、1倍執(zhí)行。

二、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、理論上，名下已有一套住房，再買一套就是二套房了。這在買房繳納契稅時(shí)，非常明確，但在申請(qǐng)貸款時(shí)“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或許就不是這樣了。

2、實(shí)際上，由于不動(dòng)產(chǎn)登記尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加上不同時(shí)期、不同地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在一定的差異，所以二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是因時(shí)、因地而異的。

但目前大多數(shù)城市都執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。即只要名下首套房貸款已結(jié)清，再次申請(qǐng)貸款買房，則按首套房貸款政策執(zhí)行：首付最低3成，貸款利率最高可享受8折優(yōu)惠。而如果首套房貸款尚未結(jié)清，再買房則按二套房貸款政策執(zhí)行：首付最低4成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

(注：首套房或二套房的認(rèn)定均以家庭為單位。)

至于少數(shù)城市執(zhí)行的認(rèn)房不認(rèn)貸(上海)、認(rèn)房又認(rèn)貸(深圳)政策，這里就不詳加說(shuō)明了，具體請(qǐng)參看《認(rèn)房認(rèn)貸、認(rèn)房不認(rèn)貸、認(rèn)貸不認(rèn)房的區(qū)別》。

三、上海二套房首付比例

(一)居民家庭購(gòu)買首套住房(即居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

(二)符合下列情形之一的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%：

1、在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的;

2、在本市已擁有1套住房的。

四、二套房的注意事項(xiàng)

買二套房如何享受首套房貸政策

(一)二套房“變”首套的2個(gè)訣竅

1、把首套房貸款還清

適用于執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房政策的地區(qū)，積蓄豐厚的投資族可選擇此種方式。

2、賣了首套房

適用于實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策的地區(qū)，適合經(jīng)濟(jì)一般的改善族。

注：上述兩種方式均不適用于執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的地區(qū)。

(二)“二套房變首套房”好處

最直接的好處就是首付更低，最低3成;貸款利率可享受最高8折優(yōu)惠。

假設(shè)以貸款100萬(wàn)，期限30年為例，如果按首套房貸款利率(享受8、5折優(yōu)惠)則相應(yīng)的利息為753115、56元。而如果按二套房貸款(基準(zhǔn)利率的1、1倍)，則相應(yīng)的利息為1019264、23元，兩者相差266148、67元。

綜上所述，當(dāng)大家在上海購(gòu)買二套房時(shí)，首付比例和第一套房的首付比例是不同的。上海二套房首付比例按照現(xiàn)在規(guī)定為70%，是首套房首付比例的兩倍。

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