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在農村的房屋買賣中，有時會存在著各種各樣的糾紛，有的人以為雙方只要都履行合同就不會出什么問題，這樣想就錯了，今年來由于土地征用和房屋拆遷等原因而引發了一些糾紛，像這種情況，有的地方便禁止了農村房屋買賣，比如說盤錦市，對于盤錦農村房屋買賣糾紛是有一定的處理原則的，下面，由律霸帶大家來看。

一、盤錦農村房屋買賣糾紛的處理原則

(一)農村房屋買賣糾紛合同效力是認定的，表明農村房屋可以買賣。但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據我國合同法的規定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。筆者認為，在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規定。

根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：

1、農村本集體經濟組織成員之間的糾紛;

2、農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛;

3、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。

因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

2、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。

對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無法律、法規的相關禁止性規定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;2004年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。這些雖然都是國家規定的有關政策，但根據我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。

(二)農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：

1、對于發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。

2、對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

3、對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

4、對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。

5、對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

以上，律霸為您詳細解說了盤錦農村房屋買賣糾紛的處理原則中的相關問題，從上面便可以看出房屋買賣的雙方即使當時簽訂了有關合同，但也不一定是合法有效的，如果要找其原因，應該因地區而言，因為有的地區涉及到土地征用等情況，對于不同的情況而引起的糾紛，盤錦農村房屋買賣糾紛的處理原則中會有相關條例對其制約。

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