一、兩人私下簽訂的租房合同有效嗎

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

(一) 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四) 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

綜上，依據我國合同法的規定，個人房屋租賃簽訂的租賃合同如果符合法律規定的，是具有法律效力的，雙方當事人需要履行合同。

二、如何認定房屋租賃合同的法律效力

認定房屋租賃合同的法律效力，主要應從以下幾個方面來判定:

1.審查合同的主體是否適格，即出租人與承租人是來否具備有效民事行為的構成要件，如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。自2.審查租賃是否為法律法規禁止出租，只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。

在租賃房屋需要注意以下幾方面的問題，如是以下情況是不能進行房屋出租的，請認真甄別:

1.未取得產知權或者經營管理權的;

2.產權有爭議或者產權受到限制的;

3.不可分割的共有道房屋未取得其他共有人同意的;

4.屬于違章建筑的;

5.不符合安全標準的;

6.已抵押，未經抵押權人同意的;

7.法律、法規禁止的。

房屋租賃合同只要按照合同要約已經履行，且合同沒有違法欺詐等行為，沒有備案的合同也是具有法律效力的。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第四條　當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

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