有的人購買二手房是自己在網(wǎng)上聯(lián)系賣家的,有的人則是通過中介來購買二手房的。自己與賣家直接聯(lián)系購買二手房時有相關(guān)的注意事項,同樣的,在通過中介購買二手房時也有一些注意事項。那么通過中介買二手房注意事項有哪些呢?
選擇房產(chǎn)中介公司
首先,選擇房產(chǎn)中介公司。最好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外,在與房主簽訂購房協(xié)議之前,購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。
評估及考察房屋詳情
中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存?zhèn)浒浮V薪楣緦嵉乜疾欤莆辗课菰斍椋缣旎ò濉w、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關(guān)注。
簽訂協(xié)議
驗證核實房屋后,交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后,到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下,在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險,以下條款必不可少:
1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法。
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。
3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件。
4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用。
5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項。
7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補(bǔ)充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
簽訂《居間中保合同》
為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準(zhǔn)通知單》。
買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款,應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》,同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
過戶結(jié)算
買賣雙方繳納相關(guān)稅費,辦理立契過戶手續(xù),然后中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認(rèn)無誤后,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款,由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。
立契過戶當(dāng)天,買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者,應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者,要等銀行看到《買賣契約》后,才能放貸。許多區(qū)縣的房產(chǎn)局要求,立契當(dāng)天,繳納稅費,所以購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外,還有測繪費、工本費、產(chǎn)權(quán)登記費。購房者繳納土地出讓金后,還要在住建局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后,住建局將為您購置的這套房子審檔,辦理產(chǎn)權(quán)登記,測繪,制作新的產(chǎn)權(quán)證。
通過中介購買二手房,除了要小心二手房本身的一些情況外,最重要的是要小心中介在其中抬高價格賺取差價。同時,大家購買二手房都是為了想要獲得二手房的所有權(quán),所以房屋過戶也是一個比較值得關(guān)注的問題。如果您有需要,您可以聯(lián)系律霸網(wǎng)站的律師,我們會為您帶來專業(yè)的法律服務(wù)。
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