一、開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？

開發(fā)商一般都是直接在下屬企業(yè)中選聘前妻物業(yè)管理企業(yè)的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。

房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對策措施

1、做好前期物業(yè)管理公司招標(biāo)工作

開發(fā)企業(yè)要提高對前期物業(yè)管理的重視程度，實(shí)行監(jiān)管分離模式，加強(qiáng)市場化運(yùn)作和招投標(biāo)制度學(xué)習(xí)，樹立招標(biāo)選聘前期物業(yè)管理公司意識，積極通過招標(biāo)選聘具備一定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動(dòng)。要強(qiáng)化招投標(biāo)備案制度，明確招投標(biāo)流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標(biāo)等情況，并對參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，避免出現(xiàn)資質(zhì)不符、惡意殺價(jià)等問題，選出價(jià)格低、服務(wù)好、資質(zhì)高的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

2、簽訂服務(wù)合同明確權(quán)責(zé)義務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)合同是對管理事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同雙方權(quán)責(zé)義務(wù)、合同期限及違約責(zé)任等內(nèi)容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權(quán)責(zé)的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權(quán)責(zé)，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合同法》等規(guī)定，結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目管理事項(xiàng)，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎(chǔ)上，合理合法簽訂合同，盡量細(xì)化違約責(zé)任條款，將合同細(xì)節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實(shí)施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，實(shí)現(xiàn)明確的權(quán)責(zé)移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設(shè)施設(shè)備，在建設(shè)好公用配套設(shè)施后，明確公用設(shè)施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設(shè)施設(shè)備歸屬權(quán)的矛盾糾紛。

3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時(shí)，按照有關(guān)規(guī)定制定內(nèi)容具體、可操作性強(qiáng)、權(quán)責(zé)明確的業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應(yīng)該遵守的條款，保證業(yè)主共同權(quán)益。開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時(shí)公約等事項(xiàng)明示，輔助物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)高效的物業(yè)管理，引導(dǎo)各方共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，督促業(yè)主履行應(yīng)盡義務(wù)，同時(shí)對業(yè)主的違約事項(xiàng)要進(jìn)行一定的責(zé)任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護(hù)小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。

4、督促物業(yè)管理公司履行職責(zé)

建設(shè)單位在做好招標(biāo)、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，避免出現(xiàn)“質(zhì)價(jià)不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應(yīng)用好物業(yè)管理用房，為開展高質(zhì)高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時(shí)，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴(yán)格的審批和執(zhí)行流程，切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益。

綜上所述，人們在購買一個(gè)新開盤的小區(qū)或者居住區(qū)域房屋的時(shí)候都是已經(jīng)存在一個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行管理的，但是這個(gè)物業(yè)并不是由居民自發(fā)選擇而是開發(fā)商找的，雖然和開發(fā)商有著很密切的關(guān)系，但是提前有個(gè)物業(yè)公司也是有助于前期的管理的。

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