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如果購房者是按揭貸款購房的情況，銀行一般都會要求開發商提供連帶責任保證，保證期間購房者在商品房辦好房地產權證、抵押他項權證并交貸款銀行之日前正常還款。若業主在前述保證期間內不繼續還款，銀行會對這樣的不良資產，要求開發商來承擔相關的擔保責任，或者行使抵押權優先得到賠償。那么開發商階段性擔保抵押物如何降低風險呢？律霸為您解答。

業主棄房斷供導致許多開發商被卷入了業主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發商帶來的風險不可小覷。如果房價進入下跌通道，則此類糾紛必定會成為開發商不小的負擔。

因業主按揭貸款合同及擔保合同一般均為銀行的格式文本，而銀行的格式文本中不會詳細涉及借款人(業主)和擔保人(開發商)之間關于擔保人承擔擔保責任后向借款人主張權利的約定。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續及他項權證書等問題，致使開發商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業主還不清貸款，則開發商就得背負著擔保責任。這對開發商明顯的不公平。

如果銀行以業主和開發商為被告提起訴訟，通常會追究開發商的連帶責任，判決后，銀行一定會優先執行開發商的資金，而把斷供的房子甩給了開發商。

但是但是，開發商的真正風險在這里：實踐中，銀行執行了開發商的資金，開發商怎么辦？那就得去起訴業主，處理房子，這中間必定有個時間差。經常出現在開發商起訴之前房屋即因業主其他債務被第三方申請查封的情形（或者業主制造糾紛、惡意查封），在此情況下，開發商已承擔的擔保責任的款項能否優先扣除將會存在一定爭議。

一、對于以上情況，開發商應迅速做出以下決策：

（1）在銀行向其主張擔保責任后迅速決策是否行使解約權利，并在決定解約后盡快起訴;

（2）起訴解約的同時申請對涉案房屋進行財產保全，避免第三方捷足先登;

（3）在解約裁判文書生效后盡快進入強制執行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的話）提起財產保全異議;

（4）在存在第三方查封的情況下，若尚有剩余房款的，切忌直接退還給業主，可以在提出保全異議時，以同意凍結剩余房款為條件，協調解封。實踐操作過程中，相關案件多有變數較為復雜，開發商還是應當充分予以重視。

應當注意的是，開發商無法和強勢的銀行在簽約中對抗，但是卻可以在和業主的房屋買賣合同或預售合同中進行特別約定，以最大限度的保護自己利益和簡化出現糾紛時解決的程序。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發商在出現糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產生的對業主的債權作為一般債權向業主追索。因業主斷供通常伴隨的是業主履行能力的全面崩潰，因此前述追索的成功率無法切實保障。

二、作為開發商，和業主的合同里，應該注意補充以下內容：

（1）若借款人未按照按揭貸款合同及擔保合同履行義務，導致銀行向開發商主張承擔擔保責任的，開發商有權解除合同；

（2）合同解除后，開發商應退還的購房款，首先用于全額償還銀行按揭貸款，剩余部分應扣除開發商已經代為償還的按揭貸款、違約金、賠償金及其他相關費用后退還業主;

（3）業主應當在開發商解約后一定時間內將房屋恢復原狀并返還開發商;

（4）若需辦理解除網簽備案手續的，業主應當配合辦理并承擔所需費用；

（5）購房款不足以支付各項費用或損失的，開發商有權向業主追償。

在達到前述約定的解約條件后，開發商可以以業主為被告，以銀行為第三人提起解約之訴，訴請中應當包括解約、返還房屋、借款優先償還銀行按揭貸款等內容;若開發商在起訴之前已經實際承擔了全部擔保責任的，則應考慮提出將相關款項優先從返還購房款中扣除的訴請。

實踐中開發商階段性擔保抵押物如何降低風險，大家通過以上內容會有一個相對更清晰的了解，開發商和業主的合同里應該補充相關內容，讓風險降低到最小，防止之后一些不必要的損失和糾紛，防患于未然是大家做事之前必須要考慮的。更多相關知識可以咨詢律霸專業律師。