一、購(gòu)房定金合同有法律效力嗎?

有，正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書或意向書時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

也就是說，購(gòu)房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金。如果開發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。

所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開發(fā)商賠償損失。

二、商品房買賣合同中約定的定金

正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金;另一種是違約定金。

簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。

因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。

1、如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則后，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

比如開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬作為解約定金，如果購(gòu)房者看上別的房子不想買這套了，這10萬就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開發(fā)商，但是開發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買自己的房子。

2、如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則后，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

還是舉例說明，購(gòu)房者和開發(fā)商約定交付10萬作為違約定金，如果開發(fā)商到期不賣房，不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬違約金，如果購(gòu)房者要求履行合同，開發(fā)商還要賣房給購(gòu)房者，還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

總之，無論約定何種定金，一方違反合同約定，在適用定金罰則后，還需承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但當(dāng)事人需舉證證明損失大于定金賠償額，并且這個(gè)損失是在簽訂認(rèn)購(gòu)書或商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)能預(yù)見到的，不能漫天要價(jià)。

購(gòu)房者在交納定金時(shí)，需要對(duì)相關(guān)的情況了解清楚，包括房屋的質(zhì)量以及后期的支付情況，因?yàn)槎ń鹪诜缮系亩x就是已經(jīng)明確認(rèn)定，是不可以反悔的，具體情況應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房者與售樓部之間通過協(xié)商溝通的方式進(jìn)行處理，并嚴(yán)格執(zhí)行簽訂的合同規(guī)定。

簽訂定金合同要注意哪些事項(xiàng)

定金合同的內(nèi)容有哪些？

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