一、房屋賣買合同有效認(rèn)定是怎么規(guī)定的?

1、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第(二)項(xiàng)規(guī)定， 購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。

2、意思表示真實(shí);

3、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生承當(dāng)違約責(zé)任法律的后果。

二、產(chǎn)權(quán)未過戶影響合同的效力嗎?

1、最高人民法院在《民通意見》第八十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)任。”

2、最高院《合同法解釋》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

3、因此，若房屋所有權(quán)人與他人簽訂了房屋買賣合同之后又以產(chǎn)權(quán)未過戶要求解除合同或者要求確認(rèn)合同無效，有悖誠實(shí)信用原則，有損交易的安全，不應(yīng)予以支持。

4、合同的解除應(yīng)有約定的或者法定的事由，一方或者雙方當(dāng)事人才可以解除合同，否則合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

合同的有效認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)都是一樣的，還有，房屋產(chǎn)權(quán)沒有過戶的情況下也并不一定就會(huì)影響到合同的效力，造成的相關(guān)損失應(yīng)該有責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任。現(xiàn)在的房屋買賣合同國家早就已經(jīng)統(tǒng)一規(guī)定了要求網(wǎng)簽，購買新房和二手房的時(shí)候，需要對(duì)照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)審查房屋買賣合同的形式。

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