哪些房產不能抵押？抵押房產怎么進行？

根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;(三)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門;(五)以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

并非所有的房地產都可以用作抵押，有一些房地產是不能抵押的，以不能抵押的房地產抵押，抵押合同無效。不能抵押的房地產如下：

1、土地所有權。土地所有權，是指所有人對其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。我國的土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織，其他任何組織和個人均不能享有土地所有權，因此我國的土地所有權不能抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不能抵押。但是有兩個例外：

(1)抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;

(2)鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，但以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。如學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施類的房地產不得設定抵押。

4、所有權、使用權不明或者有爭議的房地產。設立抵押權要求抵押人對抵押物享有所有權或依法有權處分，如果權屬存在爭議，那么抵押權的設立和實現都存在問題，從而無法保障債權人債權的實現，因此禁止權屬有爭議的房地產作為抵押物。

5、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀念意義，與公共利益關系緊密，不能隨便處分，因此禁止作為抵押物。

6、依法被查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。處于查封、扣押、監管等限制下的房地產暫時處于不能轉讓的狀態，由于抵押人并沒有自由的處分權，因此不得抵押。

7、已經被依法列入拆遷范圍的房地產。因為列入拆遷范圍的房地產，其權利狀態處于不確定狀態，為保護債權人利益，也不得抵押。

8、依法不得抵押的其他房地產。如以依法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

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