一、租賃合同的特征有哪些
1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同。
2.租賃合同是雙務(wù),有償,諾成合同.
3.合同的標(biāo)的物只能是法律允許流通的財產(chǎn),且不能被消費的特定物。
4.租賃合同是主體范圍相當(dāng)廣泛的合同.
5.租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系,又引起特權(quán)法律關(guān)系,即導(dǎo)致承租人獲得特權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。
二、租賃合同的期限
原則上由租賃協(xié)議的當(dāng)事人約定。然而,為了防止租賃期限過長,使合同雙方當(dāng)事人受合同約束的狀況長期不能改變,從而不利于保護當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用,《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。”“租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”
即租賃合同的最長期限(租賃期)為20年。如果當(dāng)事人在租賃合同中約定的租賃期限超過20年,超過的部分無效,即租賃期限仍為20年。不過租賃期限屆滿時當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,續(xù)訂的租賃合同的期限亦不得超過20年,此20年的租賃期限自續(xù)訂之日起計算。
如果當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或約定不明確,依我國《合同法》第232條的規(guī)定,當(dāng)事人可達成補充協(xié)議來確定期限;達不成補充協(xié)議的,按合同的有關(guān)條款或交易的習(xí)慣來確定;如仍不能確定,視為不定期租賃,當(dāng)事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同時應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
不過,對租賃期限為6個月以上的,若租賃合同未采用書面形式,即使當(dāng)事人對租賃期限作了約定,該約定也是無效的,租賃合同仍為不定期租賃合同。
在租賃關(guān)系中,因為實際租賃物的不同,可以將租賃合同分為不同的類型,其中就包括了房屋租賃合同、車輛租賃合同、設(shè)備租賃合同、廠房租賃合同、場地租賃合同等等。最常見的可以說就是房屋的租賃合同了。而作為租賃合同,其實都是具有統(tǒng)一的特征,包括屬于雙務(wù)合同,同時也是諾成合同。而在租賃期限上面,法律中規(guī)定最長的租期為20年,但是允許當(dāng)事人之間續(xù)簽,這樣也就可以延長租賃期限。
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