實(shí)踐合同不動(dòng)產(chǎn)是否生效常常存在著較大的爭(zhēng)議。看一個(gè)實(shí)踐合同是否生效，首先則要清楚其構(gòu)成要件，從而減少不必要的民事糾紛。隨著我國(guó)物權(quán)變動(dòng)法律研究的發(fā)展，司法實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，物權(quán)變動(dòng)的相關(guān)法律法規(guī)也有一定的變動(dòng)。律師３６５將在下文中為您做關(guān)于實(shí)踐合同不動(dòng)產(chǎn)生效要件的詳細(xì)介紹，請(qǐng)您往下閱讀。

一、什么是實(shí)踐合同

實(shí)踐合同又稱要物合同，是指除當(dāng)事人意思表示一致外，還須交付標(biāo)的物方能成立的合同。諾成合同與實(shí)踐合同區(qū)分之意義在于確定合同是否成立以及標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間。

對(duì)于實(shí)踐合同，實(shí)物的交付也是合同成立的形式要件。例如:借用、民間的借貸、保管、定金、寄存等合同屬于實(shí)踐合同，就借款合同而言，只有當(dāng)借貸方實(shí)際交付借款時(shí)該合同才真正成立。法學(xué)是不斷發(fā)展的科學(xué)。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，質(zhì)押合同屬于實(shí)踐合同，這在我國(guó)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒行后，得以改變，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，質(zhì)押物的交付，不再是質(zhì)押合同成立的要件。

二、實(shí)踐合同不動(dòng)產(chǎn)生效要件

在《物權(quán)法》之前，我國(guó)的司法實(shí)踐中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，曾采取過(guò)不同的態(tài)度，大致可分為三個(gè)階段：

1、不區(qū)分物權(quán)變動(dòng)與買賣合同。

1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條中規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第85條中規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”1990年2月最高人民法院在《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》中指出：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”1992年2月最高人民法院在《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》中答復(fù)：“要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”這一時(shí)期，盡管有時(shí)認(rèn)為登記為房屋買賣有效的條件，有時(shí)認(rèn)為登記為房屋買賣成立的條件，但總是將買賣合同是否成立有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移混為一談。

2、區(qū)分買賣合同與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。

1999年12月最高人民法院《關(guān)于適用合同法>若干問(wèn)題的解釋(一) 》第9條中規(guī)定，"法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定顯然將合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移區(qū)分開(kāi)來(lái)了，但認(rèn)為辦理登記手續(xù)為物權(quán)變動(dòng)的有效要件，即凡規(guī)定應(yīng)登記而未登記的，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。

3、承認(rèn)登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的對(duì)抗要件。

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2002年7月最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)······(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”這一規(guī)定表明，已向買方交付的財(cái)產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方，而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)。(注意：2007年6月1日施行的《破產(chǎn)法》無(wú)此規(guī)定)

2004年11月最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第71條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。第19條規(guī)定：“被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。上述規(guī)定無(wú)疑表明，過(guò)戶手續(xù)是否辦理并非所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移的生效要件，交付即實(shí)際占有為物權(quán)變動(dòng)的外在表象，登記只是具有對(duì)抗效力。

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效要件的特殊規(guī)定

一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，以登記為生效要件，不登記不發(fā)生效力，但以下情況除外：

1、依法屬于國(guó)家所有的自然自愿，所有權(quán)可以不登記。

2、不以登記為生效要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，依法需要辦理登記，不登記，不發(fā)生物權(quán)效力的情況：

(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書(shū)生效或人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力;

(2)因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力;

(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

3、不以登記為生效要件，而是對(duì)抗要件的情況：

(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立;

(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立;

(3)宅基地使用權(quán)。

以上就是有關(guān)實(shí)踐合同不動(dòng)產(chǎn)生效要件的全面介紹。需要格外注意的就是不動(dòng)產(chǎn)生效要件的特殊規(guī)定部分。總的來(lái)說(shuō)，登記仍然是不動(dòng)產(chǎn)的生效最為重要的構(gòu)成要件。因?yàn)榈怯浭欠杀Ｗo(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種方式，對(duì)于日常生活中的不動(dòng)產(chǎn)交易行為的保護(hù)，可通過(guò)交易雙方當(dāng)事人協(xié)議到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶。 更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸商丘律師。

不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)存在嗎？留置權(quán)成立的要件是什么？

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不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未登記的合同效力認(rèn)定