一、關于違約金抵物業管理費承諾書是合法的嗎？

《合同法》第99條：“當事人互負到期，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外”，雖然物業費和違約金標的物種類、品質相同，但由于開發商支付延期交房的違約金，與業主向物業公司交納物業費是兩個不同的法律關系，存在不同的法律關系主體，因此兩者不能相抵。可通過債務轉移方式處理。

《合同法》第84條規定，“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經人同意”，開發商將向買受人支付延期交房違約金的債務，轉移給物業公司承擔(即折抵一定時期的物業管理費)應經債權人(即買受人)同意。且司法實踐中，一般也要經債務受讓人——第三人(即物業公司)同意。因此三方最好簽訂債務轉移協議，以防后患。折抵一年以上物業費違法。相關規定禁止物業公司一次性收取一年以上物業費。

而開發商以延期交房的違約金抵銷一年以上物業費，實際上是變相收取一年以上的物業費。

物業費折抵違約金，注意三點：

第一、物業管理與開發商賣房是兩個法律關系，買受人有權拒絕抵銷;

第二、與開發商、物業公司達成的債務轉移協議，最多只能折抵一年物業費，其余仍可要求支付違約金;

第三、辦理入住手續時，應留存相關的逾期交房的書面違約證據，以防開發商否認違約事實。

二、違約金的法律法規

根據合同法：

《合同法》第114條第1款規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。

一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

《合同法》第114條第2款規定：約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求法院予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院適當減 少。但是違約金是當事人雙方在訂約時對一方違約后可能造成的損失的一種預先估算，與違約后守約方的實際損失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律規定預定違約金，除了給當事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計算的麻煩和當事人證明損失大小的麻煩，使當事人能迅速確定自己應當承擔的具體責任。因此，當事人如需要法院增加違約金額、或者當違約金過分高于損失時，則需承擔證明損失大小的責任。

綜合上面所說的，違約金一般是針對于一方沒有履行合同所產生的金額，而對于與開發商有任何糾紛的，那么是可以用違約金來抵扣物業的管理費用，但雙方要在合同上面寫清楚，所以，不同的情況在處理的時候就要按條款來，這樣才能保障自己的合法利益。

合同法關于違約金標準

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