優先購買權與買賣不破租賃的區別

就同一房屋，同一主體，有“優先購買權”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權利;當然，如果享有“買賣不破租賃”的權利，必然享有“優先購買權”。

物權法第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條第一款也有相同規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的……”

有人由此誤讀為：抵押權成立在先，租賃權成立在后的，承租人的優先購買權將會因抵押權人行使抵押權而歸于消滅。

這種誤解，混淆了“優先購買權”與“買賣不破租賃”兩個概念。

事實上，上述法條規定了合同法第二百二十九條“買賣不破租賃”規則的例外情形之一：后成立的租賃關系不得對抗先設立且已登記的抵押權的實現。也就是說，抵押權人通過變賣、拍賣等獲得清償而實現抵押權后，后于抵押權成立的租賃關系對受讓人無約束力，承租人無權請求受讓人繼續履行原租賃合同，買受人能以并無租賃關系存在(即無權利瑕疵)而獲得原抵押物。

“買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優先購買權并非同一個概念。承租人的優先購買權約束的是物權變動易主時，誰有優先受讓權。目前沒有任何因抵押而導致承租人失去優先購買權的法條規定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形，兩者切不可混為一談。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十二條和第二十三條的規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權——這里明確表示了，不論抵押前后，承租人在抵押權的實現時均享有優先購買權的法律依據。也就是，即使租賃關系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權，只是不享有“買賣不破租賃”的權利。事實上，合同法第二百三十條也明確規定了承租人的優先購買權，不管買受人是抵押權人還是其他人，承租人在同等條件下均享有優先購買權。可見，優先購買權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃關系存在，優先購買權就存在。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存。如前所述，抵押權注重標的物的交換價值，而租賃權則注重標的物的使用價值，二者并不沖突。上述法條所表述的對抗權，為的是排除抵押權實現時的障礙。此時，如果承租人愿意購買，則排除了這一障礙，法律會優先保護。

承租人享有優先購買權有其法理基礎。抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。優先購買權雖是一種請求債權，不直接對物享有權利，但其基于租賃關系存在，而這種租賃關系是對租賃物的占有、使用、收益的權利，設立優先購買權有利于物的利用，并維持物的現狀穩定。所以，不管租賃關系設立的先后，承租人都享有優先購買權。

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