借別人名字買房房子屬于誰?實際出資人。

《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”可以看出我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記(或交付)相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”根據《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第十六條也明文規定：“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”應當認定合同有效。否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

5、房改房

對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年第69號令)第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

借別人名字買房房子屬于誰?借別人名字買房之前必須要好好想清楚，最好是能夠簽訂一份協議，保證購買到的房屋不會與他人爭奪。借別人名字買房的時候你不清楚相關的規定或是內容，想要爭取權益的人可以找律霸網律師進行詢問。