期房抵押權怎么實現

抵押權實現的前提條件是財產抵押所擔保的主債務履行期限業已屆滿，債務人未履行其債務，抵押權人未受清償。如果債務人在主債務履行期限屆滿前已經履行了其債務，債權人的債務以獲實現，則不產生抵押權實現的問題，因為抵押隨著主債務的履行而消滅了。在期房抵押權的實現中，以下問題需要探討：

1、抵押期限問題。

抵押期限，實際是指抵押權自取得之日至滅失之日的時間區間。故此，把握抵押權限的起至是理解抵押權限的關鍵所在。我國《擔保法》規定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。因此，抵押權必須依賴于債權的存在而存在，并以債權的實際存續期為自己的存續期。

在現實經濟生活中，抵押當事人一般都要在抵押合同中約定債務人應履行債務的期限，這是很必要的。一是當抵押合同簽訂并辦理登記后，隨著債權債務的實際發生，債權人便取得了抵押權;二是在這個期限內，若債務人未按約履行債務，抵押權人即可自這個期限最后一日請求實現抵押權。在這個期限，抵押權人處于實現抵押權的“期待”階段，盡管這種抵押權實現的期待是抵押權人并不希望的，卻對抵押人產生強烈的制約作用，也給債務的實現打下了良好的基礎。

總之，抵押期限就是指其對應債務的實際存續期限，一般情況下，為使抵押活動能夠正常開展，宜在抵押合同中約定債務人應履行債務的期限。

2、抵押權實現的形式。

期房抵押權的實現是指抵押權人在其債權己屆清償而未獲清償時，有權依法以折價或拍賣、變賣等方式處分抵押的期房，從而得到優先受償的法律行為。

我國《城市房地產管理法》第46條規定：“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。”由此可見房地產抵押權的實現方式主要是拍賣。雖然該法未對期房抵押權實現的具體方式做出明確規定，但筆者認為期房抵押權實現的主要方式也應為拍賣。這是因為房地產價值巨大，而拍賣作為一種公開的競賣活動，由自愿出最高價者購買，比抵押物變賣或折價等方式更能切實保護抵押人的合法權益，同時也能最大限度地實現抵押權人的抵押權，

所以首先要考慮拍賣的方式，只有在拍賣不成的情況下，才考慮變賣或折價等方式。

我國《擔保法》第40條規定：“設立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。這條規定學理上稱為“禁止流押”，禁止抵押合同當事人約定債務清償期屆滿抵押標的物即轉移給抵押權人這一制度，是為了保護債務人利益而設。因為債務人負擔債務，在有些情況下是因一時經濟窘迫，以價值較高的抵押物擔保債權額較小的債務，若允許抵押權人在其債權未受清償時可以直接取得抵押物的所有權，則債務人將蒙受不必要的損失。在期房抵押合同中，當事人也不得約定這樣的條款。當然，在實現抵押過程中，若以拍賣、變賣等方式均不能賣出的情況下，抵押人也可與抵押權人訂立合同，協議將抵押的期房折價以清償債務。

辦理期房抵押的幾個應注意問題

1、抵押人是期房的預購人。

期房抵押中，抵押人只能是預購人，不能是預售房屋的開發商。在實際生活中，由于房地產開發所需資金巨大，開發商為獲得開發資金將其所得的土地使用權連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情況下所設定的抵押，而不是期房的抵押，對已經預售的商品房，開發商不能再設定抵押。因為，如果允許房地產開發商將已經預售的房屋再用于抵押，勢必會引起預購人購買權與開發商抵押權相沖突的狀態，使后發生的抵押權妨礙了在先購買權的實現。根據物權法的理論，后發生的物權不能妨礙先發生的物權，故后發生的抵押權不能成立，這就是房地產開發商不能在其期房上再設定抵押的原因所在。

2、須簽訂有效的商品房預售合同。

由于期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預售合同。商品房預售合同的有效須包括：一方面預購人與預售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購房款;另一方面開發商的預售行為必須是符合法律規定的。我國《城市房地產管理法》第44條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

3、期房抵押必須辦理抵押登記。

期房抵押屬于房地產抵押范疇。根據我國房地產管理法和擔保法的有關規定，房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。物權的產生應遵循公示的原則，物權公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由于并不轉移抵押物的占有，因此不能由交付方式為公示，而只能采取登記形式。抵押登記是抵押權獲得公信力的必要途徑，它對充分發揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于其抵押物的特殊性，登記機關應當在合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。