1、商品房的銷(xiāo)售面積包括哪些?

根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的相關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e)。

套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

(1)套(單元)內(nèi)的使用面積;

(2)套內(nèi)墻體面積;

(3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

公用建筑面積由以下兩部分組成：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;

(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

2、如何確定現(xiàn)住房使用面積?

①有《房屋租賃證》的，以證載的使用面積為準(zhǔn);

②有《住房所有權(quán)證》的，以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算：建筑面積與使用面積的換算系數(shù)為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其使用面積為：50×70%=35(平方米);若該住房為平房，其使用面積為：50×80%=40(平方米)。

③無(wú)租賃證的，以測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量的住房建筑面積證明為準(zhǔn)。

3、房屋的約定面積與實(shí)測(cè)面積不符該怎么辦?

一般而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的商品房面積誤差的問(wèn)題比較少，也比較容易處理。目前，問(wèn)題較多的是期房建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的暫測(cè)面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購(gòu)房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：

(l)在一個(gè)較小的誤差范圍內(nèi)(如正負(fù)1%以內(nèi))，視為實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積相符，買(mǎi)賣(mài)雙方不再對(duì)有關(guān)差價(jià)進(jìn)行結(jié)算;

(2)在一個(gè)合理的，買(mǎi)方能接受的范圍內(nèi)(如正負(fù)3%以內(nèi))，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同約定的房屋單價(jià)就差價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ);

(3)超過(guò)以上合理范圍的誤差(如正負(fù)誤差超過(guò)3%)，視為賣(mài)方違約，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并按合同約定要求賣(mài)方退還房?jī)r(jià)款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。