一、違約店面出租合同適用于買賣不破租賃嗎?
可以適用,買賣不破租賃,即在租賃關系存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。
二、限制適用情況
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:第一,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二,對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產的流通,不利于充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。第三,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于:雖然對于承租人享有的承租權,古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢,但是,法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力,從而達到對租賃人權利保護的目的,但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權優于后債權
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建筑作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
在司法實踐中,對于買賣不破租賃是否適用,應當看租賃物的屬性而定,一般來說,只可以對土地、房屋等不動產進行適用,而對于動產、被沒收的、破產的租賃物都是不可以適用的,當事人在租賃合同存在違約的情況下,可以按照上述原則保護自己的權益。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的條件是什么?
該內容對我有幫助 贊一個
簡介:
丁旭峰律師,河南駐馬店人,中共黨員,中華全國律師協會會員、常州律師協會會員,江蘇鼎國律師事務所律師。中國黨員,畢業于鄭州大學、廣西師范大學,擁有本科法律文憑和法學碩士學位文憑,具有高校教師資格證書,有著二十余年的豐富法學教學經驗和深厚法學理論功底,對企業人力資源管理、勞動關系管理、合同關系、家庭婚姻、知識產權、民間借貸等有獨特的見解和豐富的實務處理經驗。業務領域:企業法律顧問、合同糾紛、知識產權、人身損害、債權債務、婚姻家庭、交通事故、刑事辯護。聯系電話:15961442562;QQ:649205185;微信:15961442562;郵箱:[email protected]
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
繼承下來的房子屬于二套房嗎
2021-02-08簽諒解書需要注意什么
2021-02-05工傷醫藥費幾個月可以報
2020-12-13被人騙婚可以撤銷婚姻嗎
2021-03-03商標法對商標侵權行為有何規定
2020-12-30怎么寫道路交通事故損害賠償協議書
2021-01-31什么是遺贈?遺贈與遺囑繼承的區別
2020-11-12代書遺囑的有效條件及見證人資格
2021-03-16普通員工簽訂勞動合同需要注意什么
2021-01-20企業有過錯工傷可以解除合同嗎
2021-02-20自愿加班能要求加班工資嗎?
2021-01-13買人壽保險有哪些優勢
2021-02-09被燙傷意外險是否應該賠償
2021-02-21出事故了修車花了八萬多,第二年保費怎么加
2021-02-18車上人員責任險常見問題
2020-11-29服飾城火災 大眾保險被判理賠75.6萬
2020-12-12侵權人賠償后保險還賠嗎
2020-12-11什么是保險合同的定義
2021-01-14被保險人喪命誰能依法獲賠
2021-03-26因過錯造成保險財產損失代位求償案
2021-02-11