還沒有交房的期房能不能買?要怎么買?買的話又要注意些什么?

今天律霸網小編就給大家梳理一下，以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。

第一個問題：期房到底能不能買?

根據(jù)《房地產管理法》的相關規(guī)定中可知，沒有取得權屬證書的房產是不能進行轉讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國家頒發(fā)的房產證的，換言之期房是不能進行轉讓的。

另據(jù)《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規(guī)定：

“下列房地產，不能轉讓：

(六)、未依法登記取得權屬證書的”。

但該條限定的是已竣工交付使用的不動產，并未涉及期房。

另有《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規(guī)定：

“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規(guī)定”。

但是國務院至今沒有作出規(guī)定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。

不過，從目前的實踐來看，期房是可以轉讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個地區(qū)又是不同的。

以北京為例：

北京曾出臺過一個《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，其中第四十四條規(guī)定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意;

(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。

轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。

從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，這一規(guī)定明確了與購房轉讓的合法性，同時也明確了轉讓程序。

第二個問題：沒交房的期房要怎么買?

從上面的一系列規(guī)定中，可以總結出以下幾個步驟：

步驟一：支付房款或與征得開發(fā)商同意

如果房款已經支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權限，就可以自由進行房產買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經買賣的情況以書面形式通知房地產開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。

但如果房款沒有結清，還有余額尚未繳納清楚的，購房者是不可以擅自出售已購的期房的，因為開發(fā)商還有這所房屋的一部分主權，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進行買賣。

步驟二：買賣雙方簽訂書面合同

所購的的房屋可以進行買賣以后，雙方就各項事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預售對象轉讓過來，一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。

步驟三：辦理戶主轉讓手續(xù)

只要期房的戶主轉讓手續(xù)辦理下來，被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上，不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下，其他的沒有變化。

步驟四：協(xié)商價格

期房的轉讓價位不受法律的約束，所以價位是不受限制的自由定價，轉讓人與被轉讓人可以自己協(xié)商價位，然后就已定下的價位簽訂買賣合同。