生活中最常見的租賃就是對房屋和土地的租賃，一般租賃房屋無非就是居住和辦公，而租賃土地則往往也是為了生產(chǎn)和開廠。而這個時候就要求當(dāng)事人之間簽訂租賃合同了，但法律對租賃合同的期限有規(guī)定。那么租賃合同最長期限是多久呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、租賃合同最長期限是多久

租賃合同最多可以簽幾年其實就是租賃合同的租賃期限的問題。所謂租賃合同的租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，是出租人與承租人自主約定，出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的時間限制，同時也是當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件，它關(guān)系到承租人使用租賃物的時間長短，支付租金、交付租賃物的時間限制等。

《中華人民共和國合同法》第214條對租賃期限作了最高限制即不得超過20年，超過20年的部分無效。同時還規(guī)定：“租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。

如果租賃合同20年到期時，雙方當(dāng)事人仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩種方式，一是并不終止原合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議，這時法律規(guī)定視為原合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人形式了不定期租賃關(guān)系，這種狀況稱之為合同的“法定更新”;二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽租賃合同，當(dāng)事人可再訂租期為20年的合同，此稱“約定更新”。

二、如何解除租賃合同

(一)一方嚴重違反租賃合同，嚴重影響訂立合同所期望的目的，另一方解除合同不僅是對違反租賃合同方的懲罰，也是盡量減少損失的一種補救措施和依法維護自身合法權(quán)益的法律行為。

(二)一方未按合同約定的時間履行合同，在允許的合理延長時間內(nèi)仍未履行合同，造成生效合同因一方的原因無法履行，致一方損失并繼續(xù)擴大損失。

(三)因發(fā)現(xiàn)不可抗力致合同無法履行或部分無法履行，這種情況是指法律上規(guī)定的是簽訂合同的雙方當(dāng)事人在簽訂合同時不能預(yù)見，且不可抗拒的事件。

(四)在合同履行過程中，發(fā)生了合同約定的解除合同的情形，由于這種情形的產(chǎn)生，導(dǎo)致一方或雙方的損失，如不及時解除合同，損失將會繼續(xù)擴大。

(五)不定期的租賃合同，雙方當(dāng)事人均可隨時解除租賃合同。

(六)依據(jù)《合同法》第二百三十三條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以解除合同。”

(七)未征得出租人同意，承租人實施下列行為之一：轉(zhuǎn)租、出借、抵押、拆解、轉(zhuǎn)讓。

從《合同法》中的規(guī)定來看，對于租賃合同的期限有一個最長的限制，即當(dāng)事人之間在進行租賃的時候，所簽訂的租賃合同最長期限是不能超過20年的，要是當(dāng)事人在不知情的情況下簽訂的租賃合同期限超過了這個限制，那超過的部分其實也是會認定為無效。

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