除廣西外，目前已有福建、四川、安徽、江蘇等地試點回購商品房當(dāng)保障房這一政策。專家分析稱，該政策可以幫助樓市庫存去化，但政府存在“救市”的嫌疑。另外，由于回購價低于市場價格，開發(fā)商出售的意愿不足，商品房的市場定價也是一個難點，政策推行恐有難度。

一.廣西推行“以購代建”模式多地試點回購商品房做保障房

隨著2014年房地產(chǎn)市場步入下行通道，樓市成交乏力，高企的庫存已成為不可忽視的一個要素。另一方面，政府有建設(shè)保障房的壓力，大舉建設(shè)保障房和樓市高位庫存并存，造成資源的浪費(fèi)。在此契機(jī)下，2014年下半年，回購商品房當(dāng)保障房的政策一經(jīng)提出，就引起人們的極大關(guān)注。

近日，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，今年棚戶區(qū)改造將實施“以購代建”模式，收儲一定數(shù)量的中小套商品房作為城鎮(zhèn)保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民多元化的安置需求。目前，全區(qū)已有來賓、南寧等市探索實施棚戶區(qū)改造“以購代建”模式，共籌集6300多套商品住房用于棚戶區(qū)改造安置，受到棚戶區(qū)居民的歡迎。

實際上，從去年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市，已在試點回購商品房充當(dāng)保障房。2014年8月，湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房，用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房。安徽省蕪湖政府回購商品房啟動得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。此外，1月25日，福州發(fā)布了《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，規(guī)定由各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。

早在今年1月20日，住建部部長陳*高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上提出，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，由政府購買或長期租賃符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)和條件的商品房，也成為近年來拓寬保障房房源的一種渠道。

今年李*強(qiáng)總理在政府工作報告中也提到，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

二.“保障”和“去庫存”效果兼顧專家稱有“救市”嫌疑

根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，截止到今年2月，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加了1753萬平方米，其中住宅待售面積增加了1493萬平方米。針對樓市的高庫存情況，除縮短建設(shè)周期，提高補(bǔ)償安置效率等作用外，回購商品房充當(dāng)保障房，更被普遍視為樓市去庫存的利器。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)*進(jìn)分析，通過收購商品房來填補(bǔ)保障房的空白，符合政府既去庫存又做保障的雙重目標(biāo)。若此類政策得到積極的推進(jìn)，可以緩和房企的庫存壓力，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望好轉(zhuǎn)，也可以降低地方政府保障房建設(shè)的財政壓力。

**地產(chǎn)首席分析師張*偉也認(rèn)為，對部分庫存畸高的城市，這一政策可以直接去化部分庫存，對市場相關(guān)方的入市積極性有影響，但具體效力目前難以估算。張*偉還談到，這個政策只是補(bǔ)充，消化庫存依然要依賴經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的城鎮(zhèn)化。

但該政策也受到了一些專家的質(zhì)疑，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛*瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，對于樓市庫存問題，開發(fā)商可以通過降價促銷等市場化手段解決，但現(xiàn)在政府動用財政的力量，即政府的有形之手來解決，實際上擴(kuò)大了樓市的購買需求，客觀上起到“救市”的作用，這不是一個好方法。

三.回購價格低于市場價格政策推行恐有難度

值得注意的是，政府回購商品房的價格普遍低于市場價格，這就使得回購的難度有所增加。比如，福州市《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》規(guī)定，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，協(xié)商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。南寧市的廣西-東盟開發(fā)區(qū)也規(guī)定，由政府搭建平臺，以低于市場價20%以上的價格進(jìn)行回購，消化開發(fā)商建設(shè)的商品住房，統(tǒng)一安置棚戶區(qū)居民。蕪湖市政府則以“團(tuán)購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房。

這一政策的實施依然處于摸索過程中，張*偉指出，如何確定市場價格是難點，如果按照低于市場價15-20%，對于開發(fā)商來說，市場銷售的難度不大的話，沒有必要銷售給政府。另外，該項政策的推行也需要政府提供大量的資金，意愿與政府做接洽的大部分都是國有房地產(chǎn)企業(yè)，所以目前來看，政策很難落地。

“該項政策的施行，未來將會有很多后遺癥?！迸?瑞進(jìn)一步分析，開發(fā)商可以直接和政府打交道，市場價格如何確定，如何分配給需要保障的家庭，這里邊有很大的操作空間，存在權(quán)利尋租的機(jī)會。

另外，政府統(tǒng)一建設(shè)或購買保障房源，可能存在現(xiàn)有資源和居民的需求不匹配的問題，會造成新的閑置和浪費(fèi)。在牛*瑞看來，如果政府有公共財力，把實物補(bǔ)貼變成貨幣補(bǔ)貼，讓困難居民拿著補(bǔ)償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場配置資源的要求。