一、商品房的土地抵押能辦預(yù)售證嗎?

土地抵押是不能辦理房屋預(yù)售證的。

根據(jù)有關(guān)法律的相關(guān)規(guī)定，只有當商品房預(yù)售時符合一些特定的條件才可以辦理預(yù)售許可證。需要土地擁有者已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并且取得了土地使用權(quán)證書;還要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金要達到工程建設(shè)總的四分之一以上，并確定施工進度和交付日期。

土地抵押后辦理預(yù)售許可證的預(yù)售條件中的表面進度定為：七層以下的達到主休工程封頂，七層以上的主體工程須建到工程預(yù)算總額的2/3以上層數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款協(xié)議;土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合以上列條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請預(yù)售許可，經(jīng)核準后便可取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

二、預(yù)售許可證的核發(fā)程序

(一)行政許可的依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條

(二)行政許可的條件

符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

3、按提供預(yù)售的商品房 計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 百分之二十五以上，并已經(jīng) 確定 施工進度和竣工交付日期。

(三)申請材料目錄

1、 商品房預(yù)售許可申請表 --主管部門制式表

2、營業(yè)執(zhí)照--需要原件

3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書--需要原件

4、 工程規(guī)劃許可證--需要原件

5、土地使用權(quán)證書--需要原件

6、 施工許可證--需要原件

7、 建設(shè)工程投資達到25%以上，以完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片--各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請咨詢當?shù)刂鞴懿块T

8、 商品房預(yù)售方案--需要一房一價備案

9、 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶開戶證明

10、 土地上無房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結(jié)書;原房屋辦理權(quán)屬登記的需提供注銷證明

11、 施工合同及進度說明

12、土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押的，抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證

13、 預(yù)測繪報告

14、 業(yè)主臨時公約

15、前期物業(yè)服務(wù)合同

16、物業(yè)管理用房配置情況說明書

(四)行政許可程序

1、申請人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請，并提交有關(guān)材料。

2、房地產(chǎn)交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設(shè)局。

3、建設(shè)局進行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定，準于許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)送達許可證書。

(五)行政許可時限

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

(六)行政許可的數(shù)量

無限制

也就是說，在土地已經(jīng)抵押出去的情況下，那么開發(fā)商此時對于土地并不擁有完全的使用權(quán)。不過，在抵押狀態(tài)當中的土地使用權(quán)如果想要辦理商品房的預(yù)售許可證，還需要滿足其他的特定條件，開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證，不是單純的與土地使用權(quán)的抵押這一條來考核的。

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