一、商住房的概念

具體來說，商住房分類又非常復雜，比如有的叫SOHO，有的叫LOFT，有的叫酒店式公寓，有的叫公寓式酒店。前陣子被媒體大肆炒作的深圳6平米“鴿子籠”叫賣88萬被緊急叫停的新聞里，“鴿子籠”所在的那棟高層建筑的屬性是“辦公和公寓”，也算商住兩用房。

二、與普通住宅相比，商住房的優點是什么?

1、最大的優點當然是同樣的地段、同樣的面積，商住房的價格比普通住宅低上一截!

有些商住房的單價并不比普通住宅低，但可以“操作”的空間大得多。比如可以買一層送一層，買頂樓送閣樓，甚至可以通過違規改建把部分原本規劃中屬于公共區域的面積劃入你的私人空間，所以總價上就顯得比較劃算了。

2、不限購。無需本地戶口，也無需繳納社保N年，更無需假結婚或假離婚，敞開供應。

3、商住房的目標客戶大多是單身的商務人士，考慮到這一人群工作繁忙，所以大量的商住房在交付時都是精裝修，甚至有些連家具家電都贈送了，可以直接入住，省心方便。

4、如果你是一家小型企業的老板，或者是一個只有幾個員工的創業團隊，商住房可自住也可辦公的特點就比較適合你了，畢竟這樣可以把居住和辦公的總成本壓倒最低。

三、同樣，商住房的缺點也非常明顯

1、產權不是70年，理論上應該是40年，實際上40年、50年、60年都有，原因比較復雜，中國式政商關系，你懂的。

盡管產權到期后會“自動續期”，但買40年產權的房子和70年產權的房子，購房者終究會有心理落差，因為畢竟到時怎么個“自動續期”法還是個未知數，還是存在隱性風險。

2、普通住宅可以落戶，而商住房無法落戶，也就不存在學區房概念，所以如果你買房有落戶需求，就別考慮商住房了。

3、與普通住宅相比，商鋪寫字樓的投資風險更高。

因為住宅是剛需，經濟再差人也要有地方住，而商鋪寫字樓不是剛需，電商崛起，許多實體店鋪生意難做，紛紛打烊，想要租出去就很困難，寫字樓更是明顯受宏觀經濟景氣程度影響，經濟低迷，創業的人少，企業裁員倒閉的多，自然租用寫字樓的需求就會減少。

因為風險明顯高于普通住宅，所以銀行放貸時的風險權數就會提高，首付比例往往要求5成甚至7成，資金杠桿的運用明顯不如普通住宅。

另外商住房因為性質特殊，不屬于公積金的住房保障范圍，所以不能用公積金貸款，因為產權只有40年，商貸只能最多貸10年，利率也會上浮1.1倍，所以在總價較低的光鮮表面背后，貸款買房的財務成本其實大幅提高了。

4、商住房的水電價格屬于商業價格，比普通住宅的民用價格貴出N多。而且因為考慮到商業用途，所以商住房的廚房一般設計成西式的敞開式廚房，理論上只能用電磁爐做飯，不能用煤氣。

5、買商住房繳納的契稅也沒有任何優惠，比買普通住宅高。

6、商住房的房屋結構接近于酒店，往往一臺電梯乘上去后，北邊會有一排走廊，一眼望去，一排好幾十戶人家，由于許多商住房是經過重新改建的，房間之間隔音效果不如普通住宅，而且商住樓的年輕住戶居多，租客居多，導致居住環境可能會受到影響。

7、因為考慮到商業用途，所以商住樓往往都是沿街排列，打開窗戶很可能正對著馬路，相對會比較吵鬧。