一、《婚姻法》解釋(三)對(duì)父母給子女購(gòu)買(mǎi)住房的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定做出了一些明確規(guī)定，父母給子女購(gòu)買(mǎi)住房，應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一種，父母以自己名義購(gòu)買(mǎi)住房，父母給子女居住。在法律上該房屋的所有權(quán)是歸父母所有的，子女只是獲得該房屋的居住權(quán)，不享有所有權(quán)。子女結(jié)婚后，該房屋仍然不改變所有權(quán)歸父母的性質(zhì)，離婚時(shí)也不存在子女夫妻分割的問(wèn)題。但是，這種房屋，在父母百年之后，子女及其他繼承人繼承后變更登記，需要辦理繼承公證，根據(jù)《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2004]1036號(hào))中規(guī)定：“一、對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅，但需要繳納工本費(fèi)。如果在子女婚后贈(zèng)與子女，則需要繳納購(gòu)房契稅。

第二種，父母以子女名義購(gòu)買(mǎi)房屋，但同時(shí)與子女簽訂協(xié)議，約定該房屋是由父母投資，產(chǎn)權(quán)不歸子女，子女可以居住。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制，因此父母與子女之間的這種房屋所有權(quán)與實(shí)際登記相分離約定，因?yàn)檫`反《房屋登記辦法》規(guī)定的，屬于無(wú)效約定。也就是說(shuō)，該房屋的所有權(quán)歸登記的子女所有，根據(jù)協(xié)議可以認(rèn)定該子女與父母之間形成父母所出資的債權(quán)關(guān)系。

第三種，父母直接以子女名義給子女購(gòu)買(mǎi)住房，所有權(quán)歸子女，在法律上認(rèn)定為父母對(duì)于子女的贈(zèng)與行為，受到法律保護(hù)。

第四種，父母僅出一部分資金給子女購(gòu)買(mǎi)住房，另外有部分是以子女名義貸款。如果該貸款有部分在子女婚后償還，婚后償還部分屬于子女夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，在子女夫妻離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分配。

二、婚前雙方父母給子女買(mǎi)房，離婚房產(chǎn)如何分割?

(一)婚前一方父母給子女買(mǎi)房，離婚房產(chǎn)如何分割?

1、婚前一方父母給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，離婚房產(chǎn)如何分割?

若婚前購(gòu)房時(shí)，一方父母給子女買(mǎi)房出了全額的購(gòu)房款，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，該房產(chǎn)就屬于登記方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割已經(jīng)登記的房產(chǎn)。如果婚前購(gòu)房時(shí)，父母給子女買(mǎi)房，只出了部分購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款由婚內(nèi)夫妻雙方共同按揭償還貸款的，離婚房產(chǎn)分割時(shí)，一般會(huì)將房子判歸等登記方所有，對(duì)于婚內(nèi)共同償還的貸款及房子產(chǎn)生的增值，由得到房子的一方對(duì)另一方做出補(bǔ)償。

2、婚前一方父母給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，離婚房產(chǎn)如何分割?

婚前一方父母給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下的，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果雙方對(duì)房產(chǎn)份額有約定的，按照約定享有房子的產(chǎn)權(quán)。

3、婚前一方父母給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下，離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割?

婚前一方父母給子女買(mǎi)房，即使產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行分割。父母資助買(mǎi)房的一方有權(quán)利按照規(guī)定要求分割房屋。

(二)婚前雙方父母給子女買(mǎi)房，離婚房產(chǎn)如何分割?

1、婚前雙方父母出資給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方子女名下，離婚房產(chǎn)如何分割?

婚前父母資助子女買(mǎi)房，雙方父母均出資的，應(yīng)該認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與。離婚房產(chǎn)分割時(shí)，按照出資比例享有房產(chǎn)的份額。

2、婚前雙方父母均出資給子女買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，離婚房產(chǎn)如何分割?

婚前雙方父母資助子女買(mǎi)房，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，離婚時(shí)，房產(chǎn)也應(yīng)認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與，而不能認(rèn)為是對(duì)雙方的贈(zèng)與，也不能認(rèn)為登記在一方名下就是對(duì)一方的贈(zèng)與。因此，離婚房產(chǎn)分割時(shí)，按照父母的出資比例享有房產(chǎn)的份額。

以上即是婚前父母給子女買(mǎi)房應(yīng)注意的問(wèn)題及離婚房產(chǎn)分割的各種情況分析。對(duì)于未取得房產(chǎn)證的，一般由雙方協(xié)商，協(xié)商不了的，即使去法院，法院一般也不會(huì)判決房子歸屬于哪一方。只會(huì)判決目前由哪一方居住使用，等到房產(chǎn)證下來(lái)的時(shí)候，雙方可以另行起訴分割房產(chǎn)。