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預(yù)售的商品房抵押是否有效

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-12-22 · 1127人看過(guò)

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,土地使用權(quán)者可以用在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保,購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押,因此預(yù)售商品房也是可以設(shè)定抵押的。但并非所有的抵押都是有效的,那么針對(duì)具體情況,預(yù)售商品房抵押有效嗎,換句話(huà)講,預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的呢?下文會(huì)告訴您。

一、預(yù)售商品房抵押有效嗎

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押

商品房預(yù)售合同買(mǎi)賣(mài)合同,房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時(shí),如果預(yù)售方已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買(mǎi)方,購(gòu)買(mǎi)方依據(jù)預(yù)售合同享有針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán),在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后,抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。

如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù),依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán),這對(duì)購(gòu)買(mǎi)方是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無(wú)效。

對(duì)于特殊情況,須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的,應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開(kāi)發(fā)房屋價(jià)值的比例,避免開(kāi)發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且,對(duì)于設(shè)立已抵押的合同,在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前,應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行,在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下,開(kāi)發(fā)商才能得到該筆房款。

(二)購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押

購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押,實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度,這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn),經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了,因此它是可以作為抵押物的,與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾,況且,預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。因此,預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)方對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)立抵押是有效的。

(三)雙方重復(fù)抵押。

實(shí)踐中,經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋,購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押,使抵押權(quán)人和預(yù)購(gòu)方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

二、預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的

購(gòu)買(mǎi)方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押,應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件,抵押行為方可有效:

(一)抵押人是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)在建的商品房后,對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有所有權(quán)之期待權(quán),購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押,是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。

(二)購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》,按合同約定支付了到期購(gòu)房款,抵押時(shí)要提供付款憑證。

(三)商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的,要使抵押行為有效,預(yù)售人與購(gòu)買(mǎi)人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無(wú)效,建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。

(四)預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記。《擔(dān)保法》規(guī)定,當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日生效。

通過(guò)上文的介紹,相信大家對(duì)“預(yù)售商品房抵押有效嗎”以及“預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的”的問(wèn)題有了更深入的理解,希望在大家遇到此類(lèi)問(wèn)題時(shí)能有所幫助。鑒于這種情形,在這里要提醒打算購(gòu)房的您們,在購(gòu)房時(shí),要對(duì)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)有無(wú)暇疵作出清楚的了解。對(duì)于設(shè)立抵押的房屋,在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前,應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行,在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的前提下,再付給開(kāi)發(fā)商該筆房款。由于這里所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜,倘若您還有什么不解之處,建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。


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