買房交定金要注意的風險

案例一：林先生準備購買某項目樓盤，在與開發商簽訂了“認購書”并交付了2萬元定金后，計劃以按揭方式購買，雙方同時約定了簽訂正式“商品房買賣合同”的時間。但最終在林先生申請貸款時被銀行拒絕，無法繼續購房，而開發商也因此拒絕退還林先生的定金。

案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽區看中了一套出價為50萬元的二手房，由于手頭積蓄能夠首付30%，便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位，平時收入都是現金進出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對貸款申請能不能批下來有些擔心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬元定金，簽了認購合同，托中介向業主砍價。最后，買賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了買賣合同，付了首付款。

然而最近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過關，要她想辦法湊錢，由于一時無處籌錢，王小姐便要求解除購房合同，然而中介和業主卻表示，只能退房款，2萬元定金不能退。王小姐表示是中介當時承諾沒問題才買的，責任在中介，定金必須退，由此雙方爭執不下。

不予放貸的原因銀行拒絕個人房屋貸款申請的情況主要分為三種，個人原因、開發商原因以及政策風險等。個人原因：主要可能是借款人有嚴重的不良信用記錄、還款能力達不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請材料等。而對于二套房貸的個人，也要核查其個人是否還有貸款未繳納完畢。開發商原因：一般情況如果開發商存在不具備開發條件、開發商的開發手續不完備或者開發商有嚴重的信用問題或者開發商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會被銀行拒絕申請貸款，因為此時開發商不具備保證擔保的能力。政策原因：所謂政策風險，可能是由于金融管理部門出臺新的政策規定，使貸款人出現達不到申請條件，最終被銀行拒絕貸款的情況。

律師分析：一手房的認購合同和買賣合同都屬于格式合同，開發商一般是不會跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認購房屋時要謹慎些，如果自己不放心，最好先向開發商指定銀行委托的按揭服務機構提供一份詳細的說明材料，讓其請銀行進行初步審核，確定最高貸款額度，再交定金簽認購合同。二手房則靈活很多，由于認購合同和買賣合同都是雙方約定的，可以和業主協商好，在訂立合同時，將自己的情況列明，并補充說明因銀行貸款未獲審批導致成交失敗時，需要無條件退還定金。

在上述王小姐的案例中，中介有過錯，中介應負一定的賠償責任。但對于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準的情況，這就需要購房者提交相關證據，以證明不是自己的問題，才能要求返還定金。律師提醒：陳-楠律師表示，其實購房者無論是簽訂認購合同或者是房屋買賣合同，對于自己的相關利益，一定要在之前和開發商簽訂相關協議，尤其是在購買期房的時候，因為看不到實體建筑，不免會在建成之后出現與開發商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關承諾寫進合同里，就會免去之后的很多糾紛問題。另外，在出現糾紛時不要輕言訴訟，一定要先做好充分調查取證并認真研究合同和法律規定，最好向律師咨詢和請教，以獲得專業的法律幫助，維護自身的合法權益。