一、房屋漏水糾紛如何處理

房屋發(fā)生滲漏時(shí)，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關(guān)系——適用相關(guān)的法律規(guī)定————明確責(zé)任，這樣，便能有針對(duì)性地適用法律尋求到正確的解決方法。

二、常見的房屋滲漏原因

1、開發(fā)商建房時(shí)因質(zhì)量問題造成的

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成對(duì)樓下住戶的侵害

3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏。

不同的滲漏原因，形成不同的法律關(guān)系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關(guān)系錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致確立案由和適用法律的錯(cuò)誤，判決結(jié)果就會(huì)差之毫厘謬之千里。

三、不同的滲漏原因形成不同的法律關(guān)系。

針對(duì)上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系：

1、開發(fā)商建房時(shí)因質(zhì)量問題造成的滲漏，形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏，形成財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，形成相鄰法律關(guān)系。

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，也是形成相鄰法律關(guān)系

5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期，則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法典》（自2021年月1日起實(shí)施）第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照《民法典》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑颍瑒t應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時(shí)的法律適用

3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)的法律適用

樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，是受害者自已的過錯(cuò)，而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，則相鄰各方均無過錯(cuò)，在這樣的情況下，應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法典》的第二百八十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第99條規(guī)定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”

《民法典》第二百九十條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

第二百九十一條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第二百九十二條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定，房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為：

(1)一方應(yīng)為另一方提供便利。

(2)相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務(wù)。

(3)相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法典》中侵權(quán)規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯(cuò)，客觀上也不存在任何過錯(cuò)行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

(4)因?yàn)橛邢噜応P(guān)系，所以就要承擔(dān)責(zé)任，這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系，所以要提供便利，這是一個(gè)符合情理法理的正確認(rèn)識(shí)。

(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則，互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會(huì)公共利益。

4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時(shí)的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，在開發(fā)商保修期滿后，應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金”。

“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。

2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時(shí)明確 “由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備”均屬于共用設(shè)施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認(rèn)定的情況。

二是上下貫通的排水管、進(jìn)水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內(nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的共有人，性質(zhì)屬于共用設(shè)施。如果否認(rèn)其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認(rèn)業(yè)主對(duì)其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對(duì)世權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。開發(fā)商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對(duì)上下貫通的排水管、進(jìn)水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對(duì)其行使支配和排他的權(quán)利的。

三是說上述管道是共用設(shè)施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設(shè)施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂！?/p>

通過對(duì)上述內(nèi)容的閱讀，我們知道建筑工人在工作時(shí)，可能因?yàn)槭韬龃笠猓瑢?duì)一些水管等零件等沒有處理好，導(dǎo)致住戶在使用房子時(shí)出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，影響了人們的生活。這樣的情況，可以用開發(fā)商的專項(xiàng)維修金承擔(dān)。

房屋漏水司法鑒定費(fèi)用一般怎么收的？

正確處理房屋漏水糾紛的途徑是怎樣的

租房后房屋漏水誰的責(zé)任