【按揭貸款】我國商品房按揭制度的完善思考

按揭是一中比較新型的擔保模式，在學界，部分學者認為，在我國實踐中發展形成的按揭制度雖然和讓與擔保制度在功能上有部分交疊的地方，但作為一種特殊的房地產交易融資擔保方式確實存在其比較有特點的地方，其存在的空間比較大。這一制度的背后彰顯出法定主義與意思自治兩種調整模式的溝通與互動。

以下從立法模式和制度改進等方面提出對按揭制度進行完善的建議。從立法上完善我國商品房按揭制度如果真正使按揭制度發揮其應有的作用，應將“按揭”制度進行完善，可以考慮將按揭制度寫進我國未來的民法典，在法律明確加以規定，明確按揭的內涵及外延。然而，這和制度設計初衷相悖，具體為，部分學者認為民法典具有長期穩定等一系列特征，而按揭卻隨交易實踐變化而變化。這樣以來，法典的長期穩定性與按揭制度的靈活變化性存在矛盾，需要加以協調。如果采用法典化的立法模式將會使按揭陷于僵化狀態，極大地損害其優勢的發展，這是不利的。具體理由表述為以下幾個方面：

1.在立法上應該明確而清楚的規定商品房預售按揭涉及的登記辦法、機關、程序等事項。

2.在按揭權的實現上，為避免按揭權人怠于行使其代位權，應進一步明確規范和保護按揭權人的處分權。筆者以為，可以嘗試建立按揭權人的代位權制度，規定按揭權人除了享有權利證書上規定的占有權、優先受償權外，還有取得占有標的物、添附和指定接管人等一系列比較重要的權利。應賦予按揭權人根據房屋買賣合同采用授權或信托的方式直接處分標的物或者通過司法程序處分按揭房產的權利。如此一來，可以對實現按揭權人的債權清償起到比較重要的預防和補救作用。

3.為了衡平和保護按揭各方當事人的合法權益，應該制定規范的格式合同。在我國實務當中使用的是銀行單方面制定的格式合同，這種單方的格式合同容易出現霸王條款，這樣導致按揭雙方利益的失衡，不利于保護弱勢一方的權利。因此，建議借鑒香港地區的具體做法，制定標準格式的房屋預售合同以規范商品房按揭行為。

4.完善現有的相關法律制度。當前，我國調整商品房按揭的規定主要有《城市商品房預售管理辦法》和《城市房地產抵押管理辦法》，其共同點是很簡單和不夠靈活，這樣就不能充分發揮其應該發揮的作用。為解決這一問題，應明確規定商品房預售按揭中所涉及到的主體的權利、義務關系。我國的商品房按揭特點是以權利轉移為其本質特征，大部分按揭合同都規定在按揭人按時還款付息后，按揭權人須在按揭人的要求及承擔相關費用的情形下，解除其在合同中對按揭標的物的權益，并將按揭房產的《不動產證》和《房產買賣合同》還給按揭人。這種約定可以看出，我國實務中已規定了按揭人清償債務后的標的物的回贖權，但是我國現行法律并沒有正式的規定，因此，也應在法律規范中予以明確的表述和保護。

(二)從實踐中完善我國商品房按揭制度

1.完善商品房按揭預告登記制度。把按揭劃分為權利質押和不動產抵押兩個階段，分別適用質押和抵押的法律規則，有必要強化按揭在權利質押階段對按揭人的權利保護，因為權利質押時，按揭人并不享有房產的所有權，只享有對房產所有權的期待權，為了防止房地產商“一房多賣”等侵犯按揭人權益行為的產生，有必要對按揭人在此階段的權利(債權)進行準物權保護。預告登記就是有效措施之一。

2.完善中介服務機構體系。首先，加強對中介服務機構的登記管理。一是查處無照經營，打擊非法經營;二是清理整頓已登記的中介服務機構。應該嚴格執行設立中介服務機構應當具備的條件，例如：有自己的名稱和組織機構：注冊資金等。其次，房地產中介服務人員應該嚴格遵循在中介活動中應遵循的行為規范。此外，還應該明確規定中介服務機構可為的行為或不可為的行為，從而進一步完善中介服務機構體系。

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