【基本案情】

2004年2月15日，王小姐經房地產中介公司的介紹，看中了某小區二期22棟111平方米的一套房產，并在中介人員的帶領下，察看了房屋。王小姐對小區的環境及室內的裝修、結構等各方面都較為滿意，價位也合適，遂與房地產中介公司簽訂了《房地產買賣預約居間合同》。按合同約定，房價為66萬元，由房地產中介公司代辦過戶等手續，王小姐先將定金2萬元交由房地產中介公司代收，待與賣方議價成功后轉付賣方，并在簽訂《二手房買賣合同》后轉為樓款。中介公司促成雙方簽訂買賣合同后，王小姐應付中介公司傭金9900元。居間合同簽訂后，王小姐依約向房地產中介公司交付了定金20000元，中介公司向王小姐出具了定金收據。但一個星期過去了，仍然沒有賣方是否同意簽約的消息，經多次催問，中介人員才告知說賣方違約不出售該房屋了。王小姐遂要求中介公司退回定金20000元，令王小姐意外的是中介人員稱已將定金交付賣方，而不能再退回給王小姐了，但當王小姐索要賣方聯系方式時，即又遭中介公司以客戶資料保密為由拒絕。經多方查找，王小姐與賣方取得聯系，并要求退回定金，但賣方稱其與中介公司簽訂的居間合同約定房價是63.5萬，雙方在商談與王小姐簽訂二手房買賣合同的細節問題上產生分歧，賣方明確表示中介“吃差價”缺乏誠信，不同意在該中介公司放盤出售物業了。王小姐無奈之下，向法院起訴，要求中介公司和業主承擔雙倍返還的責任，并承擔交通費、誤工費、律師費等損失的連帶賠償責任。

【判決意見】

中介公司在居間過程中，隱瞞了出賣人轉讓房地產的價格等重要信息，未促成合同成立，應當根據合同的約定和法律的規定承擔相應民事責任。王小姐請求房地產中介公司雙倍返還定金有理，予以支持。

對本案的處理，筆者贊同法院關于房地產中介公司向委托人王小姐隱瞞了房地產交易價格等重要信息而應當承擔民事責任的認定，但對由房地產公司向王小姐承擔定金責任、雙倍返還定金的判決，筆者認為值得商榷。

（一）關于隱瞞交易重要信息的認定

房地產中介公司作為居間人，其合同權利就是在促成房地產買賣雙方簽訂合同后，向委托人要求支付報酬。在沒有促成合同成立的情況下，根據《合同法》的規定，居間人可以向委托人要求支付居間活動所支付的必要費用。而主要義務，則在于向委托人報告訂立合同的機會，聯絡有交易意向的雙方商談交易的條件，努力促成雙方簽訂合同。根據房地產二手交易的特點，房地產中介公司作為專業性的房地產居間機構，還應當向委托人提供與交易關系密切的房地產知識、政策法規信息，并告知交易流程等。本案中，房地產中介機構不但沒有積極地履行居間義務，相反，還利用其熟悉房地產市場行情、了解房地產價格等優勢，向委托人隱瞞出賣人提出的交易價格，將出賣人提出的房屋以63.5萬元出售的價格，虛報為66萬，企圖從中獲取不當利益，違背了房地產中介機構應有的職業道德，也違反了《合同法》第四百二十五條關于“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告”的規定。根據該條第二款的規定，本案中房地產中介公司不但不能向委托人王小姐要求支付報酬，還應當對其承擔損害賠償責任。因此，法院認定房地產中介公司隱瞞交易價格而需要承擔民事責任的認定是正確的。

（二）關于定金責任的認定

定金責任的認定是處理本案的關鍵問題。

《擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”本案中，王小姐向房地產中介公司交付了定金，但雙方約定，定金是由房地產中介公司代收，用以在議價成功后轉付給賣方。顯然，收受定金的人事實上是賣方，而不是房地產中介公司，本案定金是作為買賣雙方簽訂或履行二手房買賣合同的擔保，定金合同是二手房買賣合同的從合同。定金合同的當事人應當是王小姐和賣方①，而房地產中介公司并不是定金合同的當事人，無論買賣雙方當事人之間簽訂或履行合同與否，房地產中介公司既不享有定金權利，也不承擔定金責任。