然而，購(gòu)買房改房如不注意在合同中明確雙方的具體義務(wù)，也有可能在交易時(shí)遇到糾紛和麻煩。本案中，在交易一處集資房時(shí)，雙方當(dāng)事人就是因?yàn)楹炗喓贤瑫r(shí)約定不明，不僅傷了和氣，還導(dǎo)致了一場(chǎng)歷經(jīng)一審、二審的官司。

家住東方市八所鎮(zhèn)的許小姐沒(méi)想到，她購(gòu)買一套房改房，僅僅因?yàn)楹贤械囊豁?xiàng)條款約定不明，不僅打了一場(chǎng)官司，而且當(dāng)她想放棄這筆交易時(shí)，依照法院日前作出的終審判決，她已經(jīng)向賣房人支付的1.66萬(wàn)元定金也打了水漂。

購(gòu)房人：本想買套房改房

去年5月，參加工作還不滿10年的許小姐，想用攢下來(lái)的錢買一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的二手房。考慮到房改房比較可靠，經(jīng)朋友介紹，她選中了鄒某夫婦的單位集資房。經(jīng)多次協(xié)商，雙方商定以8.3萬(wàn)元的價(jià)格成交，并簽訂了一份《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

協(xié)議約定：1、2005年5月3日，許小姐交付定金2萬(wàn)元給鄒某夫婦。2、2005年8月8日，為雙方交接房產(chǎn)日期。交接時(shí)，鄒某夫婦將該房的房產(chǎn)證原件交給許小姐，許小姐將房款余額6.3萬(wàn)元付清給鄒某夫婦。3、鄒某夫婦負(fù)責(zé)將該單位與職工簽訂的售房協(xié)議領(lǐng)出交給許小姐。4、本協(xié)議2005年8月8日生效。生效后，本房產(chǎn)的責(zé)權(quán)益歸許小姐所有。

賣房人：解約理由不成立

此后，許小姐如約交付了2萬(wàn)元定金，而到了交接房產(chǎn)的那一天，許小姐以鄒某夫婦不能提供其與該單位簽訂的售房協(xié)議———《海南省集資合作建房協(xié)議書(shū)》為由，拒付6.3萬(wàn)元購(gòu)房款。鄒某夫婦則稱，集資合作建戹?既??書(shū)既不是辦理該套房產(chǎn)過(guò)戶必須的文件，雙方合同也未約定在交接當(dāng)日提供；而許小姐拒付購(gòu)房尾款，首先違約，從而導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。

許小姐要求解除合同，并要求對(duì)方退還定金。鄒某夫婦則要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，許小姐訴諸法院。

一審：該集資房未住滿5年，轉(zhuǎn)讓屬違約

一審法院查明，此案雙方簽訂合同轉(zhuǎn)讓的房屋，為鄒某夫婦單位的集資房。鄒某夫婦與該單位于2001年3月20日簽訂協(xié)議時(shí)規(guī)定，居住未滿5年的，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)單位同意，并補(bǔ)交土地出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

一審認(rèn)定，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效協(xié)議。但是，房屋的轉(zhuǎn)讓，是以取得房屋所有權(quán)為目的的，根據(jù)鄒某夫婦與該單位簽訂協(xié)議的規(guī)定，兩人居住該房屋尚未滿5年，轉(zhuǎn)讓又未經(jīng)其單位同意，兩人又拒絕向單位補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用。房屋轉(zhuǎn)讓，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，也就是許小姐未能取得該房屋的所有權(quán)，因此，在履行這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，鄒某夫婦存在重大違約。

一審法院由此認(rèn)為，根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，許小姐可以解除該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一審判決：鄒某夫婦將2萬(wàn)元定金返還給許小姐。

上訴：交接該集資房之前，已辦房產(chǎn)證；鄒某夫婦上訴后，二審法院進(jìn)行了審理。

二審法院查明，鄒某夫婦與單位簽訂的集資合作建房協(xié)議中確實(shí)約定：鄒某夫婦全額集資擁有100%產(chǎn)權(quán)的住房，居住滿5年后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有；居住未滿5年需要出售的，必須經(jīng)單位同意并報(bào)其房改辦批準(zhǔn)，或根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，才能提前依法進(jìn)入市場(chǎng)。

鄒某夫婦于2005年2月，已取得了該集資房的房產(chǎn)證。他們稱，根據(jù)與單位之間的集資建房協(xié)議，單位并不反對(duì)職工賣房，而他們按交易習(xí)慣只針對(duì)房屋本身及房?jī)?nèi)附屬物進(jìn)行交易，這在他們與許小姐的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中也已經(jīng)明確，而許小姐不支付6.3萬(wàn)元購(gòu)房尾款，就要求他們提前幫她辦理過(guò)戶手續(xù)，則違反了雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。