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寧波
業主與物業的合同糾紛有哪些情形
業主與物業的合同糾紛有哪些情形
一、業主的車輛在小區內被盜的情形
1、業主的車輛在小區內被盜，此時業主應當對如下事項承擔舉證責任：
(1)將車停放在車位或車庫的事實;
(2)盡到了該盡的防范義務，如車門鎖、報警裝置的完好性等;
(3)車輛的價值。
2、物業公司應承擔的舉證責任是：
(1)小區內治安狀況的總體情況。總體情況良好，可以證明物業公司在履行安保義務上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經常有打架斗毆，失竊失盜現象發生，就可以認定物業公司有過錯。
(2)各種制度是否健全及遵守情況。
(3)必要的設施、措施及配備的相關人員的情況。比如，小區與外界通道是否設置了門衛及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛對所有進出人員進行登記是不可能的。
(4)在主通道及統一停車車位或車庫周圍設置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應當與業主支付的服務費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務是一樣的。
二、小區內發生入室盜竊、搶劫，造成業主人身傷害、財產受損的情形
1、此時物業公司一般應從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務：
(1)物業服務企業的資質;
(2)從事保安服務的人員按國家有關規定具備職業資格;
(3)健全的保安服務制度;
(4)按制度履行注意義務的記錄或證明，如值班日志、重大事故報告記錄等;
(5)為履行安保義務所采取的措施、配備的設施及必要的宣傳等。
三、業主無過錯、物業公司無違約無過錯的情形的處理
小區內車輛被盜、業主人身被傷害、居家內財物被盜被搶，很多情況下，業主本身沒有過錯，而物業公司也能證明按合同全面履行了注意義務，也無明顯過錯。此時，業主訴訟到法院要求物業公司賠償，是很難勝訴的。
面對此種情形，法院也不能簡單駁回了事，多做做法律宣傳和調解工作，達到業主撤訴或雙方調解而息訴的目的。對物業公司是不是可以不收或少收物業服務費。
對業主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財物損失的風險由業主本人承擔，這是民法一個被普遍遵守的原則。業主人身及財物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。
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