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寧波
以租養(yǎng)貸關(guān)注五大風(fēng)險(xiǎn)
依靠銀行貸款購(gòu)房，然后將房子出租，用租金來歸還銀行貸款，這是不少人投資房產(chǎn)的方式。專家提醒投資人，以租養(yǎng)貸必須考慮五大風(fēng)險(xiǎn)。
1.空租期風(fēng)險(xiǎn)。按照市場(chǎng)規(guī)律，房屋租賃大多為短期行為，而以租養(yǎng)貸卻是一個(gè)長(zhǎng)期的投資行為。在10年、20年的投資期內(nèi)，承租人不斷更換是必然的，這就可能出現(xiàn)空租期風(fēng)險(xiǎn)。
2.稅費(fèi)政策風(fēng)險(xiǎn)。投資回報(bào)率要受到國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)政策的影響，投資人不能僅按目前的稅率計(jì)算回報(bào)率，而應(yīng)該估算一個(gè)長(zhǎng)期的平均稅率，再做投資決策。
3.租金價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)租金價(jià)格水平要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的影響，還要受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)景氣度、周邊房產(chǎn)開發(fā)、市政規(guī)劃等宏觀及微觀因素的影響，因此租金價(jià)格不斷變化是正常的。
4.裝修維修風(fēng)險(xiǎn)。一般來說裝修的折舊周期僅為五年左右，而陳舊的裝修會(huì)影響租金水平，因此在投資期內(nèi)必須考慮進(jìn)行多次裝修和維修產(chǎn)生的費(fèi)用。另外，物業(yè)管理費(fèi)可能會(huì)多次調(diào)整也應(yīng)當(dāng)考慮在內(nèi)。
5.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)。租金的變化并不一定與貸款利率變化同步，一旦利率上升，就可能出現(xiàn)租不抵貸的風(fēng)險(xiǎn)。
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