關(guān)于房價下跌后業(yè)主要求退房及補差價法律研討會的討論意見

深圳律師網(wǎng)

最近，受到宏觀調(diào)控的影響，深圳房地產(chǎn)市場商品房的價格不斷下降，部分業(yè)主基于房價下降而向開發(fā)商提出了“退房”和“差價補償”的要求。針對此情況深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會于舉行了相關(guān)問題的法律研討會，邀請了部分房地產(chǎn)專業(yè)律師代表進行研討，研討會的討論意見如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)買賣合同的法律效力問題

參與研討會的律師認為：從雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同看，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，合同一經(jīng)簽訂合同即宣告成立和生效，對雙方均具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或者解除合同（《合同法》第8條），合同雙方須嚴格按照合同的約定全面誠實地履行自己的義務(wù)，未能依約履行自己義務(wù)的一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、關(guān)于業(yè)主要求退房的法律分析

（一）業(yè)主要求退房的條件

參與研討會的律師認為：只有具備法定或合同約定退房的情形，業(yè)主才可以依法或依合同約定解除或撤銷合同。

法定退房的條件

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱“解釋”）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（下稱“條例”）及《合同法》的規(guī)定，法定解除合同或撤銷合同的條件有：

1.下列情形，買受人可主張解除合同：

①合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（解釋第8條）

②合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（解釋第8條）

③因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（解釋第12條）

④因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，或者房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的；（解釋第13條）

⑤因開發(fā)商延遲交付房產(chǎn)，經(jīng)三個月合理催告后仍未履行交付房產(chǎn)的。（解釋第15條）

2．商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。（條例32條）

3．下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)機構(gòu)變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷。（合同法54條）

雙方合同的約定

如果業(yè)主在房地產(chǎn)買賣合同中約定了業(yè)主可解除合同的相關(guān)情形，當(dāng)出現(xiàn)合同約定解除合同的情形時，業(yè)主可以行使解除權(quán)解除合同，否則業(yè)主須承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）業(yè)主單方面解除合同的法律責(zé)任

參與研討會的律師認為：非因法定和合同約定的情形業(yè)主不可單方面解除合同，否則業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同應(yīng)繼續(xù)履行并承擔(dān)由此給開發(fā)商帶來的損失。

三、關(guān)于業(yè)主要求差價補償?shù)姆煞治?/span>

參與研討會的律師認為：針對業(yè)主要求補差價的要求，如果合同有補差價的相關(guān)約定，開發(fā)商須按合同約定向業(yè)主履行補差價義務(wù)。除合同約定外，業(yè)主有證據(jù)證明下列情形之一者，也可要求開發(fā)商補償差價。否則，開發(fā)商就沒有為業(yè)主補差價的義務(wù)。具體情形如下：

① 開發(fā)商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾；

開發(fā)商的售樓廣告中承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業(yè)主購買，若日后開發(fā)商主動降價，則負有賠償義務(wù)。

② 簽約時開發(fā)商承諾開發(fā)商不會降價；

如業(yè)主有足夠的證據(jù)證明是在聽信開發(fā)商不降價承諾的前提下購房，可要求退房或補償差價。

③ 開發(fā)商與業(yè)主有書面的保值及不降價的約定。

四、關(guān)于業(yè)主要求“退房”及“補差價”的解決方法及法律分析：

參與研討會的律師認為：房屋買賣是一種市場行為，業(yè)主和開發(fā)商都應(yīng)風(fēng)險自擔(dān)。業(yè)主購買房子以后房屋價格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險，而這種風(fēng)險是隨著購房合同的生效時從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)。而且，合同一經(jīng)簽訂便具有法律效力，雙方均應(yīng)全面履行合同。否則，須承擔(dān)違約責(zé)任及賠償由于違約給對方造成的損失。從合同的性質(zhì)和效力看，房屋買賣屬于民事合同，引發(fā)的糾紛也屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭議。

關(guān)于近期深圳個別房地產(chǎn)開發(fā)商實行“全額差價補償”及提供其他增值服務(wù)的行為，只是企業(yè)基于其自身經(jīng)營的實際情況及發(fā)展需要而采取的單方面措施和商業(yè)行為，不代表開發(fā)商具有法律或合同上的補差價義務(wù)。購房者不能借此主張和要求開發(fā)商差價補償。

鑒于目前深圳“退房”“補差價”事件的根本原因是由于房價下降導(dǎo)致，而房價下降的是由于宏觀調(diào)控和市場波動共同作用的結(jié)果，并非法定或合同約定“退房”、“補差價”的情形，業(yè)主提出的有關(guān)要求缺乏法律和事實上的依據(jù)。因為缺乏法定和合同約定的依據(jù)，業(yè)主基本上不可能通過訴訟的方式獲得勝訴。