民?事?上?訴?狀

上訴人：北京XX建筑裝飾工程有限公司重慶單項工程部(以下簡稱“工程部”)，住所：重慶市渝中區長江一路60號3樓，電話：15826161295

負責人：李XX，?職務：工程部總經理

被上訴人一：重慶XX房地產開發有限公司(以下簡稱“X達公司”)，住所：重慶市大渡口區

法定代表人：唐XX，?職務：執行董事

被上訴人二：北京XX建筑工程有限公司(以下簡稱“X發公司”)，住所：北京市東城區XX室，電話：18680830202

法定代表人：嚴XX，?職務：總經理

上訴人因與重慶XX房地產開發有限公司房屋租賃糾紛一案，不服渝中區人民法院(2009)中區民初字第5011號民事判決，現依法提起上訴。

上訴請求：

1、撤銷渝中區人民法院(2009)中區民初字第5011號民事判決書;

2、依法改判，判決駁回被上訴人一的一審訴訟請求;

3、一審、二審訴訟費由被上訴人一承擔。

上訴理由：

一、一審法院認定事實錯誤。

(一)一審法院認為北京XX建筑工程有限公司重慶單項工程部“在租賃期滿未向原告交付符合合同約定的房屋，且至今仍掌管訟爭房屋的鑰匙，故其構成逾期交房的事實”(一審判決書第5頁第1段第4-5行)是認定事實錯誤。

1、“工程部”已按期履行了交還房屋的義務。

“交還房屋”是單方行為，是承租方進行交房的行為，和“將房屋交還到出租方”是兩種不同的意思。“將房屋交還到出租方”是雙方行為，是承租方將房屋交給出租方且出租方予以接收的行為。而本案中“工程部”和“X達公司”在《鉑金時代房屋租賃合同》第十二條第3項中約定的就是“工程部”應如期交還房屋，約定的就是要求“工程部”單方交還房屋的義務，而不是將房屋交還到“X達公司”，租賃合同中通常都是這樣約定，這是完全公平合理的。

“工程部”采取如下行為履行了交還房屋的義務：(1)在合同到期日2008.12.31前多次通過電話聯系表示要在合同期滿時交還房屋;(2)已于2008.12.30撤離租賃房屋，并請物管公司就水電止度數進行了確認，深國貿物管公司于當時出具的《證明》證實了此事實;(3)在通過電話聯系后“勝達公司”?表示不接收房屋的情況下，經重慶市公證處公證于2008.12.30向勝達公司郵寄《要求終止房屋租賃合同公函》以通知“X達公司”。雖然該《公函》最終被注明“收件人拒收”而退回未能到達“X達公司”，但“工程部”是嚴格按照合同載明的地址進行郵寄的，根本原因是由于“X達公司”變更住所地后未告知“工程部”而導致的未能送達。

因此，在“X達公司”搬離原住址、通過電話聯系也不出面、合同到期也不來收房而出現的找不著“X達公司”的情況下，“工程部”請物管公司確認水電度數并告知自己撤離情況、且在期滿前撤離、并通過公證郵寄《公函》等，實施了在當時情況下所能采取的方法積極履行了自己這一方應承擔的按期交還房屋的義務。

2、“工程部”掌管鑰匙并非未交還房屋。

如上所述，“工程部”積極按期交還房屋，而“X達公司”拒不出面、無影無蹤，鑰匙就只有保管在“工程部”這里。“工程部”一直掌管鑰匙，是因為己方交了房屋而未能交出而只能保管的結果，顯然不是未交還房屋，只能算未能將房屋交還到“X達公司”。

3、“X達公司”未履行接房義務。

租賃合同到期后，因出租方有出租房屋且與承租方約定按期交房的先前行為，出租方也有了按期接房的義務。否則，任何一個出租人都可以通過事先約定逾期交還房屋要支付違約金或賠償損失到合同到期后不去接收房屋而將承租人套牢而獲得有絕對保障的租金收入甚至高于租金的賠償，這是顯然不公平、不合理的。

本案中“X達公司”在合同到期，甚至“工程部”電話聯系后仍不到出租房屋所在地方，且住所地變更后也不通知“工程部”，就是未履行自己接收房屋的義務。

而“X達公司”未去接房，其對“工程部”要交還房屋的狀況根本就不清楚，最起碼是不能確定房屋是否已恢復了原狀，他沒有任何理由拒絕接收房屋。且如果“X達公司”及時接收了房屋，可及時發現房屋是否恢復原狀，如果未恢復可及時要求恢復原狀，且可以及時招租以避免自己的租金損失。

4、一審法院認定“工程部”未向原告交付符合合同約定的房屋構成逾期交房的事實不正確。

交房不符合約定和逾期交房是兩個明顯不一樣的情況，一審法院把這兩個情況等同是不正確的。交房不符合約定針對的是交還房屋結構，而逾期交房針對的是交還房屋的時間。交房不符合約定和逾期交房的法律責任也不一樣：約定了逾期交房要支付滯納金和賠償損失，對交房不符合約定沒有約定違約責任，但相關法律明確規定交房不符合約定應賠償損失、恢復原狀等。

因此，“工程部”已履行了交還房屋的義務，且已如期履行，并未構成逾期交房的事實。一審法院認為其構成逾期交房的事實，是認定事實錯誤。

(二)一審法院認定“工程部”在合同期滿時欲交還的房屋尚未恢復原狀，是認定事實錯誤。

1、“工程部”在撤離租賃房屋時，對該房屋進行了恢復。“工程部”在通知交還房屋前對承租房屋進行了恢復，且在經公證的《關于要求終止房屋租賃合同的公函》中，明確通知“X達公司”：“按合同要求，恢復了房屋原狀，清理了房內垃圾。”

2、一審法院憑現場勘驗來確定房屋未恢復原狀不符合事實。(1)現場勘驗只能看到房屋的現狀，不能確定是否恢復了原狀;(2)根據勘驗時房屋結構與房屋竣工時的結構不一致來確定房屋未恢復原狀不正確，因為峻工時房屋結構圖系2005.5.12編制，而“工程部”與“勝達公司”是2005.12.31簽訂合同后才將房屋交給“工程部”的，這中間有很長一段的時間差;(3)“X達公司”在房屋出租交接時未向“工程部”確認當時房屋狀況，這導致了“工程部”在對房屋進行了恢復后仍不能確定是否已恢復了原狀，目前的情況應是既不能說該房屋已恢復了原狀也不能說該房屋未恢復原狀，一審法院認定該房屋未恢復原狀是認定事實錯誤。

二、一審法院對“工程部”未恢復原狀適用違約責任錯誤。

(一)前述已分析“工程部”交的房屋不能確定是否已恢復原狀，因此“X勝達公司”要求“工程部”承擔未恢復原狀的責任就沒有依據，就不能判決“工程部”承擔未恢復原狀的責任。

(二)即使法院認為“工程部”交的房屋未恢復原狀，“工程部”也只應承擔將房屋恢復原狀的責任。

“工程部”認為自己不存在交還房屋未恢復原狀的問題，即使法院認為“工程部”交的房屋未恢復原狀，因為合同中只約定逾期還房應承擔支付滯納金的違約責任，并未約定未恢復原狀應承擔支付滯納金的違約責任，“工程部”也只承擔將房屋恢復原狀的責任，而不應承擔支付逾期交房滯納金的責任。“工程部”和“X達公司”《鉑金時代房屋租賃合同》第十二條第3項中的約定是：“租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。恢復房屋原狀，并清理房內垃圾。否則，乙方每逾期還房一日，由每日應向甲方支付等同日租金雙倍的滯納金。”從此約定可以看出，這部分內容被三個句號分成三個獨立的意思。第三個意思很明確是逾期還房應支付滯納金，而沒有未恢復原狀等其他條件。

因此，工程部即使未恢復原狀也應承擔其他責任而不應承擔支付滯納金的違約責任。

三、即使法院認為“工程部”應支付違約金(滯納金)，也不應按照“X達公司”房屋未出租而產生的租金損失來確定違約金金額。

如前所述，“工程部”認為已按照合同約定履行了如期交還房屋的義務，不應承擔支付滯納金的違約責任。即使法院認為“工程部”應支付違約金(滯納金)，也不應按照“X達公司”房屋未出租而產生的租金損失來確定違約金金額，因為?“X達公司”的租金損失是自己擴大的損失應由自己承擔責任。

1、“X達公司”的租金損失是擴大的損失，應由自己承擔，“工程部”不應承擔租金損失。

即使認為工程部交還房屋未恢復原狀構成違約，但“X達公司”未按期接房導致房屋未能繼續出租是擴大損失。根據《合同法》第119條規定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”“X達公司”認為工程部擬還房屋未恢復原狀，可以要求工程部恢復，或自己恢復后要求工程部賠償恢復費用，但是不能因為房屋未恢復而以拒絕收房的方式造成損失擴大。因此，“X達公司”的租金損失只能由自己承擔，而不應由“工程部”承擔。

2、由于“X達公司”的租金損失不應由“工程部”承擔，“X達公司”與“工程部”約定的違約金(滯納金)就完全過高，法院應予減少，不應承擔損失就應減至不支付違約金(滯納金)。“工程部”已在一審中明確要求法院將滯納金調低，因此，一審法院判決按照“勝達公司”空置房屋的租金損失支付滯納金明顯錯誤。

四、一審超常規拖延審判時間擴大了房屋空置的損失。

1、作為一個普通的房屋租賃案件，證據較少、事實清楚，一審法院竟然從2009年6月立案至2011年6月判決，審判了兩年時間。由于是在訴訟過程中，訴訟結果尚未確定，“X達公司”一直不接收房屋。審判時間的拖延導致房屋空置的時間延長，按通常一審審理時間為3個月計算，本案一審延長了21個月，按一審判決確定的1074.88元/天的標準計算共擴大損失約680000元，損失巨大!

2、《最高人民法院關于嚴格執行案件審理期限制度的若干規定》第二條規定：“適用普通程序審理的第一審民事案件，期限為六個月;有特殊情況需要延長的，經本院院長批準，可以延長六個月，還需延長的，報請上一級人民法院批準，可以再延長三個月。”不知本案一審時是否報本院院長和上一級法院批準?如果經過批準的話，本案又有什么特殊情況可以經過本院院長和上級人民法院批準而延長審判時間?

3、本案一審中“勝達公司”申請過調解，根據《最高人民法院關于人民法院民事調解工作若干問題的規定》規定，法院對庭外和解可延長審限。但本案有濫用庭外和解期間不計入審限之嫌，在明知延長審理時間會給上訴人帶來重大損失情況下仍任由庭外和解期間延長，一般情況為一、兩個月左右，較長也就半年，而本案實在太長!

4、由于和解是“X達公司”提出，就算經過上訴人一審代理人同意，也是雙方的共同意思，對和解期間造成的租金損失雙方均不應承擔，即使要承擔上訴人最多也只承擔一半，而一審法院判決由上訴人單獨承擔，嚴重不合理，上訴人對此強烈不服!

綜上所述，一審認定事實錯誤、適用法律錯誤、拖延審理時間擴大了損失，請求二審法院依法改判駁回被上訴人一的一審訴訟請求。

此致

重慶市第五中級人民法院

上訴人：北京XX建筑裝飾工程有限公司重慶單項工程部

XXXX年?XX月?XX日