上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2004）滬二中民三（商）終字第277號

　　上訴人（原審被告）上海錦城物業管理有限公司，住所地上海市麗水路81號6室。

　　法定代表人張宏偉，該公司董事長。

　　委托代理人張帆，該公司職員。

　　委托代理人姜毅，該公司職員。

　　被上訴人（原審原告）上海恒鑫房地產開發經營公司，住所地上海市武昌路401號。

　　法定代表人李學軍，該公司總經理。

　　委托代理人王曙，上海市功茂律師事務所律師。

　　上訴人上海錦城物業管理有限公司（以下簡稱“錦城公司”）為與被上訴人上海恒鑫房地產開發經營公司（以下簡稱“恒鑫公司”）經營合同糾紛一案，不服上海市虹口區人民法院（2004）虹民二（商）初字第116號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2004年9月9日公開開庭進行了審理。上訴人錦城公司的委托代理人張帆、姜毅，被上訴人恒鑫公司的委托代理人王曙到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院經審理查明：恒鑫公司為房地產開發商，與上海鋼管房地產開發經營有限公司（以下簡稱“鋼管公司”）共同投資開發的恒業公寓于1999年6月竣工驗收。按上海市虹口區房屋土地測繪中心于 1998年9月15日出具的《房屋土地測繪技術報告書》記載，該公寓建有的面積為3，759.31平方米的地下室未分攤計算在該公寓房屋分套建筑面積內。 2000年6月29日，恒業公寓業主委員會（以下簡稱“業委會”）就維修基金、車庫、通道及樓宇對講等問題與恒鑫公司和鋼管公司工作人員形成會議決議，決議中關于車庫的問題記載為“先明確產權，明確使用、收益權，再落實誰來管理，具體由開發商與物業管理處聯系”。之后，恒鑫公司、鋼管公司將地下車庫發包給錦城公司管理，分別與錦城公司補簽地下車庫承包協議。其中，恒鑫公司與錦城公司的承包協議于2001年11月16日簽訂，該協議約定：恒鑫公司將其所有的恒業公寓一期工程的地下車庫承包給錦城公司管理，期限為2001年1月1日至2003年12月31日，承包費為每年48，000元，交費期為每年1月上旬。錦城公司承包地下車庫后，由其下屬恒業公寓物業管理處具體管理。協議簽訂后，錦城公司先后支付恒鑫公司2001年1月至2002年6月的地下車庫承包費72，000元，之后的承包費未付。2002年12月24日，業委會就恒業公寓地下車庫的收益分配問題發函給恒鑫公司和鋼管公司，業委會認為：地下車庫是小區的配套設施，鑒于歷史原因，可就達成的共識，先確立車庫收益的分配原則，待明確地下車庫的產權后，再確認收益歸屬。與此同時，業委會要求恒鑫公司和鋼管公司盡快提出方案，并告知，如鋼管公司和恒鑫公司違背達成的共識，將通知錦城公司自2003年1月1日起 （包括2002年全年）暫停與鋼管公司和恒鑫公司對地下車庫收益的結算。2003年4月18日，因業委會反映，市房地局執法監察處對恒業公寓小區地下車庫歸屬問題核查后發函給恒鑫公司，該函以恒鑫公司開發的恒業公寓的產權證上均無有關地下車庫權屬的記載及《上海市居住物業管理條例》有關條文為據，認定恒業公寓的地下車庫應屬公共設施，屬物業區域內的業主所有，并要求恒鑫公司依法將恒業公寓小區地下車庫移交業委會。之后，業委會以市房地局執法監察處公函為據要求錦城公司與其結算地下車庫收益，為此，錦城公司于同年5至8月間先后交付業委會地下車庫收益118，039.73元。2002年（原審判決此處系筆誤，應為2003年）12月30日，市房地局執法監察處發函給恒鑫公司，撤銷其于2003年4月18日發出的有關確認恒業公寓小區地下車庫歸屬的公函。嗣后，恒鑫公司要求錦城公司支付承包費不著，遂訴至法院。

　　原審審理中，業委會為爭取地下車庫權益另案提起確權之訴，要求確定恒業公寓小區地下車庫所有權屬小區全體業主所有。

　　原審法院認為：本案糾紛系基于恒鑫公司與錦城公司雙方合意形成的承包合同。恒鑫公司以錦城公司未履行付款義務為由提起訴訟，并提供相關證據予以佐證，而錦城公司在審理中提出其未付承包費系承包的地下車庫權屬存在爭議等答辯理由，業委會亦對恒鑫公司發包其開發建造的地下車庫給錦城公司并獲取收益持有爭議，并為爭取地下車庫權益提起了確權之訴。鑒于恒鑫公司為地下車庫的開發商，在地下車庫產權尚未明確歸屬業委會前，恒鑫公司占有、使用地下車庫并無不當，其關于承包費的主張亦無構成侵權。而恒鑫公司在審理中表示如地下車庫產權最終歸屬全體業主，其將車庫收益還給全體業主。另鑒于地下車庫權屬之爭產生于恒鑫公司與業委會之間，與本案糾紛屬兩個不同的法律關系，故地下車庫權屬之爭的結果不能免除錦城公司的付款義務，且地下車庫權屬之爭短期內未有結果，本案待權屬明確后再予處理，不利于債權的保護。為此，錦城公司上述辯稱不能成為其不履行合同義務的理由。綜上，錦城公司應承擔支付恒鑫公司承包費的責任。恒鑫公司收取承包費后，地下車庫的產權如明確屬于業主，恒鑫公司應將所收費用交還業主。恒鑫公司主張的部分承包費因故已由業委會收取，對此，恒鑫公司表示扣除后另案追索，但因錦城公司未將業委會收費的事實告知恒鑫公司，以致恒鑫公司起訴時未扣除該部分費用，故由此產生的訴訟費用應由錦城公司負擔。原審法院據此判決：錦城公司支付恒鑫公司承包費10，418.67元，于判決生效之日起十日內履行。一審案件受理費1，930元，原審法院決定由錦城公司負擔。

　　判決后，錦城公司不服，上訴稱：恒鑫公司曾與業委會形成有效決議，闡明了涉案車庫問題的解決原則，即“先明確產權，明確使用、收益權，再落實由誰來管理”。但恒鑫公司系在決議內容尚未落實且錦城公司不知情的狀況下，與錦城公司簽訂了系爭承包合同。對此，錦城公司認為，在車庫所有權未明確的情況下，雙方之間的承包合同應為無效合同，錦城公司不應支付恒鑫公司承包費。上訴請求撤銷原判，駁回恒鑫公司的原審訴訟請求。

　　被上訴人恒鑫公司辯稱：雙方訂立的承包合同合法有效，錦城公司應依約履行付款義務。恒鑫公司作為恒業公寓的開發商，依法享有地下車庫的產權，與業委會就地下車庫的產權之爭不影響承包合同的效力。要求維持原判。

　　本院經審理查明：原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

　　本院認為：本案的主要爭議焦點是在地下車庫產權存在爭議的情況下，恒鑫公司與錦城公司訂立的承包協議是否有效，錦城公司應否向恒鑫公司支付承包費。對此，本院以為，系爭車庫雖未辦理權屬登記，但恒鑫公司系該建筑的開發商，且未將車庫面積分攤計算在商品房分套建筑面積之內均系不爭的事實，鑒于目前并無明確的法律或事實依據證明地下車庫產權應歸屬業委會，故雖業委會與恒鑫公司就車庫產權歸屬存在爭議，仍不足于影響恒鑫公司目前對地下車庫享有的支配權和收益權。據此，恒鑫公司與錦城公司訂立的承包協議合法有效，錦城公司理應依約支付承包費。綜上，原審判決查明事實清楚，適用法律正確，應予維持。上訴人的上訴請求依據不足，本院難以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1，930元，由上訴人上海錦城物業管理有限公司負擔。

　　本判決系終審判決。

　　審 判 長 李 蔚

　　代理審判員 鐘可慰

　　代理審判員 顧丹偉

　　二○○四年十月二十五日

　　書 記 員 陶 靜

　　書 記 員 韓明敏