廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五再字第6號

　　申請再審人（一審被告、二審上訴人）：佛山市順德區(qū)恒龍房產(chǎn)有限公司。住所地：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處教育路創(chuàng)業(yè)樓6號鋪。

　　法定代表人：黃啟旋。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務(wù)所律師。

　　被申請再審人 （一審原告、二審被上訴人）：陳志光，男，1966年12月25日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處錦繡豪庭203房。

　　被申請再審人（一審原告、二審被上訴人）：彭麗芬，女，1969年3月4日出生，漢族，住址同上。

　　上述兩被申請再審人的委托代理人：陳詩斌，廣東天道勤律師事務(wù)所律師。

　　佛山市順德區(qū)恒龍房產(chǎn)有限公司（以下稱恒龍房產(chǎn)公司）與陳志光、彭麗芬商品房買賣合同糾紛一案，本院于2004年5月9日作出的（2004）佛中法民五終字第116號民事判決已發(fā)生法律效力。恒龍房產(chǎn)公司不服該判決，向本院申請再審。本院于2004年11月12日作出（2004）佛中法立民申字第199號民事裁定，依法另行組成合議庭進行再審，并于2005年4月1日公開開庭審理了本案。恒龍房產(chǎn)公司的委托代理人鄭輝，陳志光、彭麗芬的委托代理人陳詩斌到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)本院再審查明：2001年12月2日，恒龍房產(chǎn)公司與陳志光、彭麗芬簽訂《預(yù)售房產(chǎn)確認合同書》，約定由陳志光、彭麗芬購買恒龍房產(chǎn)公司開發(fā)的位于佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處錦繡豪庭C2座2層3號的房屋。2002年1月1日雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定房屋總價款為140258元。合同簽訂后，陳志光、彭麗芬按約支付了購房款。2002年7月26日恒龍房產(chǎn)公司向陳志光、彭麗芬收取了設(shè)施費11180元（該設(shè)施費包括管道燃氣安裝費3000 元、水電分攤費5000元、防盜網(wǎng)費2712元、物業(yè)管理基金468元）。

　　另查：恒龍房產(chǎn)公司開發(fā)興建的錦繡豪庭為1棟7層的商住宅，包括住宅72套，商業(yè)用房14套。恒龍房產(chǎn)公司實際支出的設(shè)施費包括：水電工程費 6601.71元/戶，水電材料費1951.54元/戶，電視天線費297.94元/戶，安裝管道燃氣費1700元/戶，消防栓工程費705.04元/ 戶，防盜網(wǎng)材料費1087.51元/戶。

　　佛山市順德區(qū)人民法院一審認為：民事行為應(yīng)當遵循公平、自愿、合法的原則。《中華人民共和國價格法》規(guī)定：“經(jīng)營者不得在標價以外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”本案《預(yù)售房產(chǎn)確認合同書》和《商品房買賣合同》是原、被告雙方在意思表示真實的情況下簽訂的，只要沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，對雙方當事人是有約束力的。在《預(yù)售房產(chǎn)確認合同書》中和被告開出給原告的設(shè)施費收據(jù)中已經(jīng)明確了設(shè)施費的具體項目包括防盜網(wǎng)、中央燃氣管道，故可以認定被告所列舉的電視天線費、消防栓費已納入了《商品房買賣合同》的房屋價款中，不應(yīng)由原告負擔。關(guān)于水電分攤費，錦繡豪庭是被告開發(fā)的只有1棟的7層商住宅，對于同一商品房同一開發(fā)銷售商在向購房者銷售時通過簽訂《預(yù)售房產(chǎn)確認合同書》或《預(yù)售確認合同》部分收取了水電分攤費，部分則沒有收取水電分攤費，據(jù)此本院可以認定屬于商品房成本的“水電材料及工程費”被告已納入《商品房買賣合同》中的房屋價款，所謂的“水電分攤費”是被告在房屋價款以外重復(fù)收取的水電費用，不應(yīng)當由原告負擔。現(xiàn)在被告愿意退回給原告，是被告真實的意思表示，本院尊重被告的意見，由被告向原告退回所收取的水電分攤費5000元，并賠償占用期間的利息。“防盜網(wǎng)費”屬于應(yīng)由購房者分攤的費用，被告已以協(xié)議的方式向原告明示原告應(yīng)支付這些費用，現(xiàn)從被告提供的證據(jù)可以證實，被告確為原告安裝了這些設(shè)施并支付了相關(guān)費用，被告收取原告這些費用合理有據(jù)。“管道燃氣安裝費”屬于應(yīng)由購房者承擔、買賣雙方可自行約定負擔方式的選擇性費用，原、被告已在《預(yù)售房產(chǎn)確認合同書》中約定了這些費用的負擔，現(xiàn)被告能舉證證明其已為原告墊付了這些費用，原告應(yīng)承擔支付這些費用給被告的責任。因此，被告向原告收取防盜網(wǎng)費、安裝管道燃氣系統(tǒng)費是合法合理，但應(yīng)以實際支出為限，被告實際支出上述二項設(shè)施費合共2787 . 51元，而原告交付了5712元，對于多收取的設(shè)施費2924 . 49元應(yīng)當返還給原告，并賠償所占用期間的利息損失。“物業(yè)管理基金”是應(yīng)由購房者向物業(yè)管理公司支付的費用，被告代收代付，該費用沒有超出有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定的收費標準，現(xiàn)被告沒有證據(jù)證明已轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理公司，本院責成被告將該款項交付物業(yè)管理公司。綜上所述，被告應(yīng)向原告返還款項7924 .49元及賠償從收取款項之日起占用期間的利息損失。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百一十七條、《中華人民共和國價格法》第十三條的規(guī)定，判決：被告順德市恒龍房產(chǎn)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)返還原告陳志光、彭麗芬款項7924.49元及賠償利息損失（從2002年7月26日起至本院確定還款之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計）。本案受理費480元，由原告負擔120元，被告負擔360元。恒龍房產(chǎn)公司不服判決，向本院提起上訴。

　　本院二審認為：上訴人與被上訴人簽訂的《預(yù)售房產(chǎn)確認合同》和《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，對雙方當事人都有約束力。《預(yù)售房產(chǎn)確認合同》和上訴人開給被上訴人的設(shè)施費收據(jù)中已經(jīng)明確了設(shè)施費的具體項目包括防盜網(wǎng)、防盜閘對講系統(tǒng)、中央燃氣管道。防盜網(wǎng)費和管道燃氣系統(tǒng)費按《預(yù)售房產(chǎn)確認合同》約定屬于應(yīng)由購房者分攤的費用，上訴人向被上訴人收取防盜網(wǎng)費、安裝管道燃氣系統(tǒng)費合法，但應(yīng)以實際支出為限，對上訴人收取的防盜網(wǎng)費和安裝管道燃氣系統(tǒng)費超出實際支出部分，本院不予支持。水電分攤費是上訴人在房屋價款以外重復(fù)收取的水電費用，一審時上訴人表示愿意將水電分攤費退還給被上訴人，原審法院對上訴人一審時的真實意思表示予以確認，本院予以支持。上訴人上訴請求不退還被上訴人所繳納5000元水電分攤費無理，本院不予采納。原判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費370元，由上訴人順德市恒龍房產(chǎn)有限公司負擔。

　　恒龍房產(chǎn)公司不服終審判決，向本院申請再審稱：原審判決確認了《預(yù)售確認合同》和《商品房買賣合同》的合法性和對當事人的約束力，就應(yīng)當確認申請人按合同收取設(shè)施費的合法性，沒有理由只允許收取成本而不保護利潤。在順德撤市建區(qū)前，申請人沒有將設(shè)施費納入商品房銷售成本，而是將商品房價格分為兩部分來收取，即除在購房合同中約定價格外，另以“設(shè)施費”的名義收取，對于這種銷售方式，是當時當?shù)匚飪r管理和其他有關(guān)部門所默許的。因此，申請人收取設(shè)施費是合法的。請法院考慮當時順德的實際情況。從尊重客觀事實及公平原則出發(fā)，撤銷原判，依法改判。

　　本院再審認為：在順德撤市建區(qū)前，房地產(chǎn)開發(fā)商將物價管理部門確認的商品房價格成本構(gòu)成項目分成兩部分，即除在購房合同中約定的價格外，另以設(shè)施費的形式來收取的房地產(chǎn)銷售方式，是被當?shù)匚飪r管理部門所默許的。從尊重客觀事實和公平原則出發(fā)，對于合同約定房價外，確屬于商品房價格成本項目的設(shè)施費，房產(chǎn)銷售方有權(quán)依據(jù)實際支出，向購房者收取。原審正是基于此原則處理雙方糾紛的。本案訟爭的防盜網(wǎng)費、防盜閘對講系統(tǒng)費、安裝管道燃氣系統(tǒng)費諸設(shè)施費的具體項目中，對于恒龍房產(chǎn)公司可以收取的應(yīng)由購房者分攤的防盜網(wǎng)費和管道燃氣系統(tǒng)費，原審已按實際支出予以支持。水電分攤費是恒龍房產(chǎn)公司在房屋價款以外重復(fù)收取的水電費用，原審中恒龍房產(chǎn)公司表示愿意將水電分攤費退還給陳志光、彭麗芬，原審對恒龍房產(chǎn)公司的真實意思表示予以支持合法合理。恒龍房產(chǎn)公司申請再審的證據(jù)及理由不充分，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：

　　維持本院（2004）佛中法民五終字第116號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 　 黃雪鵠

　　代理審判員 　焦　艷

　　代理審判員 黃 維

　　二○○五年四月二十一日

　　書 記 員 　譚志華