上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第149號

　　上訴人（原審被告）上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司，住所地上海市青浦區(qū)城中西路91號。

　　法定代表人張小弟，董事長。

　　委托代理人王建波、鄭萬華，上海青浦房地產(chǎn)有限公司職工。

　　被上訴人（原審原告）夏永康，男，1941年10月31日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)夏陽街道城東新村商31號104室。

　　委托代理人張美娟，上海市方正律師事務(wù)所律師。

　　上訴人上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司（以下簡稱青浦房產(chǎn)公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院（2005）青民一（民）初字第1979號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上海市青浦區(qū)人民法院判決查明：1999年5月20日，夏永康因向青浦房產(chǎn)公司（原名稱為青浦縣房產(chǎn)經(jīng)營公司，2000年10月30日經(jīng)工商部門核準(zhǔn)變更為現(xiàn)名稱）購買房屋而向青浦房產(chǎn)公司支付了房款125，415元及維修基金3，031.64元。1999年5月21日，夏永康與青浦房產(chǎn)公司簽訂了一份上海市商品房出售合同，合同約定：夏永康自愿向青浦房產(chǎn)公司購買上海市青浦區(qū)城東新村商26號101室，建筑面積為83.61平方米；青浦房產(chǎn)公司出售該物業(yè)僅作商業(yè)使用，夏永康在使用期間不得擅自改變該物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)和用途；該物業(yè)的售價為125，415元。合同簽訂后，青浦房產(chǎn)公司即將房屋交付給夏永康使用。夏永康亦在系爭房屋內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照后從事建筑裝潢經(jīng)營活動。2000年11月28日，夏永康領(lǐng)取了系爭房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途為住宅。2003年4月28日，青浦房產(chǎn)公司在夏永康的要求下出具了證明一份，載明：“青浦鎮(zhèn)城東新村商26號樓101室由上海青浦房產(chǎn)經(jīng)營公司開發(fā)，建設(shè)于2000年11月28日，出售于夏永康所有，建造時規(guī)劃用途為商業(yè)用房。后在辦證時誤填為居住用途。特此證明青浦鎮(zhèn)城東新村商26號樓101 室房屋用途為商業(yè)用房”。因夏永康仍無法取得商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證，故夏永康于2005年1月提起訴訟。審理過程中，夏永康于2005年4月12日以尚需進一步收集證據(jù)為由申請撤訴，法院予以準(zhǔn)許。之后，由于糾紛仍未解決，夏永康又于2005年5月訴至法院，要求判令青浦房產(chǎn)公司賠償夏永康因購買青浦區(qū)城東新村26號101室房屋造成的經(jīng)濟損失919，710元（現(xiàn)在商業(yè)用房與現(xiàn)住宅房的差價）；本案受理費由青浦房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

　　原審又查明：1997年3月31日，青浦房產(chǎn)公司取得了青浦縣計劃委員會關(guān)于建造商品住宅房屋（包括系爭房屋）的立項批復(fù)，建筑面積為9，995平方米，其中：網(wǎng)點592平方米，投資650萬元，資金自籌。本案系爭房屋在規(guī)劃圖紙中未明確列明為商業(yè)用房。

　　原審法院審理過程中，夏永康為證明其房屋差價損失，申請法院對系爭房屋進行評估，法院依法委托上海長信資產(chǎn)評估有限公司對本案系爭房屋的市場價格進行評估。評估結(jié)論為：系爭房屋在2003年4月28日的評估值為：住宅用途的為每平方米計3，030元，商業(yè)用途的為每平方米7，570元；系爭房屋在 2005年5月31日的評估值為：住宅用途的為每平方米4，220元，商業(yè)用途的為每平方米10，708元。經(jīng)質(zhì)證，夏永康、青浦房產(chǎn)公司對評估報告的真實性均無異議。

　　原審法院認(rèn)為：通過夏永康與青浦房產(chǎn)公司的陳述，可以確認(rèn)夏永康領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后的確與青浦房產(chǎn)公司交涉過變更房屋用途的事宜；另外，青浦房產(chǎn)公司在證明中表示青浦房產(chǎn)公司是在辦證時將系爭房屋誤填為住宅用途，這一點與夏永康陳述的青浦房產(chǎn)公司一直答應(yīng)為夏永康變更房屋用途相互對應(yīng)，因此有理由相信夏永康在拿到產(chǎn)權(quán)證后，夏永康基于對青浦房產(chǎn)公司的信任，在青浦房產(chǎn)公司答應(yīng)為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)的情況下，一直未行使其合法的權(quán)益。但根據(jù)夏永康自己的陳述，在青浦房產(chǎn)公司出具證明后，夏永康自己也已去過房地部門，并已被房地部門告知本案系爭房屋已無法辦理商業(yè)用途的房產(chǎn)證。之后，夏永康稱青浦房產(chǎn)公司還愿意為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)，但青浦房產(chǎn)公司對此不予認(rèn)可，夏永康亦未提供證據(jù)予以證明，故對夏永康陳述的 2003年4月28日之后青浦房產(chǎn)公司仍答應(yīng)為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)的事實不予確認(rèn)。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失；當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中，夏永康拿到產(chǎn)權(quán)證后，已經(jīng)知道青浦房產(chǎn)公司并未按照合同的約定履行自己的義務(wù)，但由于青浦房產(chǎn)公司系房產(chǎn)公司，在青浦房產(chǎn)公司承諾為夏永康變更房屋用途的情況下，夏永康的確有理由相信青浦房產(chǎn)公司的承諾可能得到兌現(xiàn)。因此，青浦房產(chǎn)公司未按照合同履行的違約行為一直延續(xù)到2003年4月28日青浦房產(chǎn)公司出具證明之日。青浦房產(chǎn)公司出具證明后，夏永康自己去過房屋管理部門，清楚知道本案系爭房屋無法辦理商業(yè)用房的房產(chǎn)證，但夏永康未行使合同解除權(quán)，應(yīng)視為夏永康實際已接受該房屋系住宅房的事實。因此，夏永康主張的2003年4月28日之后的房屋差價預(yù)期損失，由于夏永康未采取措施致使損失擴大，青浦房產(chǎn)公司無須對擴大的損失作出賠償，故對這一主張不予支持。綜上，青浦房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償夏永康2003年4月28日時商業(yè)用房與住宅用房間的差價損失。據(jù)此判決：上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償夏永康經(jīng)濟損失379，589.40元。本案受理費14，207.10元，由夏永康負(fù)擔(dān) 8，343.44元，由上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)擔(dān)5，863.66元；評估費6，000元，由夏永康負(fù)擔(dān)3，523.64元，由上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)擔(dān) 2，476.36元。

　　原審法院判決后，青浦房產(chǎn)公司向本院提起上訴稱：由于規(guī)劃審批未通過，系爭房屋全部為住宅用房，且青浦房產(chǎn)公司按住宅用房進行銷售。因系爭房屋可作商業(yè)使用，故系爭房屋的房價比普通住宅貴，青浦房產(chǎn)公司不存在欺騙行為。夏永康前幾年對房屋的性質(zhì)并未提出異議，實際上亦按商業(yè)用房經(jīng)營了一段時間。原審判決無事實和法律依據(jù)，請求撤銷原判，駁回夏永康的訴訟請求。

　　被上訴人夏永康辯稱：包含系爭房屋在內(nèi)的商品住宅房屋的立項批復(fù)中有網(wǎng)點592平方米，出售合同也是按商業(yè)用房進行出售，房屋價格也按商業(yè)用房的價格支付。因系爭房屋用途問題，導(dǎo)致夏永康不能經(jīng)營，青浦房產(chǎn)公司應(yīng)賠償夏永康的經(jīng)濟損失，不同意青浦房產(chǎn)公司的上訴請求。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院判決查明事實屬實。

　　本院認(rèn)為，夏永康與青浦房產(chǎn)公司簽訂的商品房出售合同，系當(dāng)事人真實意思表示，應(yīng)為有效，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。雙方的出售合同約定青浦房產(chǎn)公司出售給夏永康的系爭房屋為商業(yè)用途，而夏永康辦理的產(chǎn)權(quán)證上房屋用途卻記載為住宅，青浦房產(chǎn)公司的行為已違反合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。原審法院按照青浦房產(chǎn)公司于2003年4月28日出具證明時系爭房屋商業(yè)用途與住宅用途之間的差價，判決青浦房產(chǎn)公司賠償夏永康經(jīng)濟損失并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。青浦房產(chǎn)公司的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費14207元，由上訴人上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?李 蕾

　　代理審判員 ?卞曉勇

　　代理審判員 ?金 輝

　　二○○六年二月二十二日

　　書 記 員 ?李 媛