上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第16號

　　上訴人（原審原告）上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，住所地上海市光復(fù)西路757號。

　　法定代表人李春明，經(jīng)理。

　　委托代理人馬訟琪，上海市前和律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海康誠汽車材料有限公司，住所地上海市玉田路411號202室。

　　法定代表人李梅芬，經(jīng)理。

　　被上訴人（原審被告）上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室，住所地上海市四平路839號。

　　法定代表人曹國興，主任。

　　委托代理人陸文強(qiáng)，系該辦公室職員。

　　上訴人上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司（以下簡稱“金礦房產(chǎn)”）因財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明，原審原告系上海市汶水東路361號商場底層房屋開發(fā)商。原告與原審被告上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室（以下簡稱“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦”）于1997 年2月 27日簽訂公建配套協(xié)議書，約定原告按住宅總建筑面積3.5%配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)600平方米，該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)歸商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有，并約定具體位置及今后面積以附圖所列紅線劃定面積為準(zhǔn)。1999年6月30日，原告將上海市汶水東路361號底層建筑面積600平方米房屋在開具房屋固定資產(chǎn)調(diào)撥單及單位空屋調(diào)用單后交付商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦并由該網(wǎng)點(diǎn)辦使用至今。原審另查明，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦于1999年8月28日與原審被告上海康誠汽車材料有限公司（以下簡稱“康誠公司”）簽訂租賃協(xié)議約定：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦將上述361號底層面積 60.99平方米系爭房屋租賃給康誠公司經(jīng)營，期限為5年零4個(gè)月（自1999年9月1日至2004年12月31日止），年租金為人民幣（以下幣種均為人民幣）12，000元。簽約后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦將系爭房屋交付康誠公司使用。因建設(shè)中環(huán)線及原告與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦的訴訟，康誠公司未向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦支付租金。 2004年12月30日，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦與康誠公司簽訂租賃合同，約定租賃期限至2009年12月31日止。原審再查明，1999年12月1日，原告向有關(guān)部門申請變更上述汶水東路361號門牌號為 361、363、365號。當(dāng)月24日，上海市虹口區(qū)房屋土地測繪中心出具房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書為：上海市汶水東路361、363、365號建筑面積共計(jì)837.77平方米，（其中361、363、365號建筑面積分別為155.69平方米、595.7平方米和86.38平方米）。2000年9月26 日，原告取得上述 361、363、365號房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　2002年7月，原告涉訟要求康誠公司遷讓。審理中，同年8月，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦涉訟要求確認(rèn)上海市汶水東路361號房屋產(chǎn)權(quán)歸商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有。2004年2月，上海市第二中級人民法院以（2003）滬二中民二（民）終字第185號民事判決書認(rèn)定原告與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦于1997年2月27日簽訂公建配套協(xié)議書依法有效，并確認(rèn)上述 363號房屋所有權(quán)歸商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有。2004年6月，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦認(rèn)為原告在公建配套協(xié)議書明確其開發(fā)住宅面積16，968平方米，應(yīng)交商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套面積為600平方米，而原告實(shí)際開發(fā)面積為21，188.22平方米，以原告因增容而應(yīng)交商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套面積為由，再次涉訟要求確認(rèn)上述361號房屋歸其所有。原審法院（2004）虹民三民初字第747號民事裁定書以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦與原告就增容部分應(yīng)交商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套面積未達(dá)成協(xié)議為由，裁定駁回商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦的起訴。

　　原審原告金礦房產(chǎn)訴稱，系爭房屋產(chǎn)權(quán)系原告所有，被康誠公司長期占用，為此多次要求該公司遷出，但康誠公司均以其只和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦有租賃關(guān)系而拒絕。現(xiàn)訴請?jiān)瓕彾桓孢w出系爭房屋，并連帶償付2001年1月1日至遷出之日止的房屋使用費(fèi)69，000元和水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)。

　　原審被告康誠公司辯稱，2000年康誠公司與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦簽訂租賃合同，系爭房屋系商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦出租給康誠公司，租期至2004年底。租期屆滿后，康誠公司與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦又續(xù)簽了租賃合同，期限至2009年。故康誠公司與原審原告無關(guān)，不同意其訴請。

　　原審被告商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦辯稱，原審原告在1999年6月31日已將系爭房屋按公建配套房屋無償調(diào)撥給商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦。嗣后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦將該房出租給康誠公司。由于上海市汶水東路建造中環(huán)線以及訴訟原因，康誠公司至今未付租金。

　　原審法院認(rèn)為，原上海市汶水東路361號房屋經(jīng)原審原告向有關(guān)部門申請分列為現(xiàn)有的上述汶水東路361號、363號、365號，其中363號房屋經(jīng)生效判決確認(rèn)為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有，而361號房屋原告亦已取得房地產(chǎn)權(quán)證，原審被告商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦與康誠公司在原租賃協(xié)議屆滿后再簽訂租賃合同，延長租賃期限，顯屬不當(dāng)，原告要求康誠公司遷出系爭房屋，理由正當(dāng)，依法應(yīng)予支持。原告要求二被告支付房屋使用費(fèi)一節(jié)，因二被告的租賃關(guān)系基于原告向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦交付原上述汶水東路361號鑰匙的行為而產(chǎn)生。嗣后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦與原告為該361號房屋權(quán)屬爭議至今，故原告要求二被告支付房屋使用費(fèi)，不予支持。至于康誠公司與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦之間的租賃糾紛，可另行處理。康誠公司對系爭房屋租賃后的裝潢問題在本案中不主張權(quán)利，故原審法院不予處理。

　　原審法院審理后，作出判決：一、被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室應(yīng)自本判決生效之日起七日內(nèi)遷出本市汶水東路361號，該房屋由原告上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司收回；二、被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室應(yīng)自本判決生效之日起七日內(nèi)按單據(jù)結(jié)清水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)；三、原告上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司要求被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室連帶償付2001年1月1日至遷出之日止的房屋使用費(fèi) 69，000元的訴訟請求，不予支持。

　　金礦房產(chǎn)不服，上訴稱：原審判決以及生效的法律文書均已確認(rèn)原上海市汶水東路 361號門牌內(nèi)600平方米的房屋已交付給被上訴人商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦，目前上述地址 361 、365號門牌的房屋已屬上訴人所有。現(xiàn)被上訴人商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦將上訴人名下的系爭房屋出租給被上訴人康誠公司使用，顯然違反了有關(guān)權(quán)利人對自己財(cái)產(chǎn)享用占有、使用、收益和處分權(quán)利的法律規(guī)定。原審以系爭房屋的權(quán)屬存在爭議為由，對上訴人要求兩被上訴人支付房屋使用費(fèi)的訴請不予支持的判決，顯然認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)。據(jù)此，上訴人請求本院依法撤銷原審判決第三項(xiàng)，并支持上訴人在原審中的該項(xiàng)訴請。

　　康誠公司辯稱：其是與被上訴人商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦簽訂的租賃合同，與上訴人金礦房產(chǎn)無合同關(guān)系。上訴人將其作為案件當(dāng)事人沒有任何理由。簽約后，由于中環(huán)路的建設(shè)，路況不佳，系爭房屋大多數(shù)時(shí)間均關(guān)門未營業(yè)，只偶爾開門也未營業(yè)、盈利，故從未支付過租金。目前，康誠公司于2005年8、9月左右，在原審判決前已遷出系爭房屋，有關(guān)租賃協(xié)議實(shí)際已解除，故不同意上訴人的上訴請求。

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦辯稱：其與金礦房產(chǎn)簽訂的公建配套協(xié)議書中的紅線范圍包括了系爭房屋在內(nèi)，且該房已由金礦房產(chǎn)自愿交付給商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦。生效的法律文書雖然明確了目前上述地址中的363號房屋屬于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有，但是并未對包括系爭房屋在內(nèi)的上述361、365號房產(chǎn)作出確認(rèn)。上述地址的原361號門牌分號，是上訴人自己申請，并非國家公安部門的行政規(guī)定。而且由于市政建設(shè)的原因，雖然與康誠公司簽訂了租賃協(xié)議，但是至今未收取過租金。據(jù)此，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦認(rèn)為原審判決正確，請求本院依法駁回上訴人金礦房產(chǎn)的上訴請求。

　　經(jīng)本院審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)無誤。

　　本院認(rèn)為，法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。雖然上訴人金礦房產(chǎn)與被上訴人商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦就系爭房屋的歸屬問題發(fā)生糾紛至今，但是已經(jīng)生效的法律文書確認(rèn)現(xiàn)上述地址的363號房屋屬商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦所有，而系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人是金礦房產(chǎn)，故上訴人依法享有對該房的所有權(quán)。金礦房產(chǎn)于2000 年9月26日依法取得系爭房屋在內(nèi)的相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證后，要求享有系爭房屋的收益權(quán)利，于法有據(jù)，本院應(yīng)予支持。由于被上訴人商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦簽訂系爭房屋租賃協(xié)議后，未收取過租金，金礦房產(chǎn)要求商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦連帶償付有關(guān)房屋使用費(fèi)的訴請，無事實(shí)依據(jù)，本院難以支持。康誠公司雖未與金礦房產(chǎn)建立合同關(guān)系，但其自與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦簽訂租賃合同后，實(shí)際占有、使用了系爭房屋，且未支付過租金，而該部分利益應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人金礦房產(chǎn)享有，故康誠公司應(yīng)參照與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦簽訂的租賃合同所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向金礦房產(chǎn)支付使用費(fèi)。康誠公司關(guān)于其簽訂租賃協(xié)議后的絕大多數(shù)時(shí)間內(nèi)未使用系爭房屋，以及目前已遷出系爭房屋的辯稱，缺乏足夠的證據(jù)印證，本院難以采納。故金礦房產(chǎn)要求被上訴人支付系爭房屋自2001年1月1日起至實(shí)際遷出之日止的使用費(fèi)，本院應(yīng)予支持。但金礦房產(chǎn)計(jì)算的使用費(fèi) 69000元的金額，與事實(shí)不符，本院予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持上海市虹口區(qū)人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決第一、二項(xiàng)；

　　二、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決第三項(xiàng)；

　　三、被上訴人上海康誠汽車材料有限公司自本判決生效之日起七日內(nèi)，支付上訴人上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司自2001年1月1日起至實(shí)際遷出之日止的房屋使用費(fèi)（該費(fèi)用以每年人民幣12000元計(jì)算）。

　　一、二審案件受理費(fèi)人民幣2，568元，由上訴人上海金礦房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司負(fù)擔(dān)人民幣500元，被上訴人上海康誠汽車材料有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1568元，被上訴人上海市虹口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室負(fù)擔(dān)人民幣500元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?吳 俊

　　二○○六年二月二十四日

　　書 記 員 ?仇祉杰