重慶市第一中級(jí)人民法院
民事判決書
（2005）渝一中民初字第102號(hào)
　　
　　原告重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱洪燕公司）。住所地重慶市沙坪壩區(qū)天陳路44號(hào)。
　　法定代表人李曉紅，董事長。
　　委托代理人徐建英，該公司職工。
　　委托代理人何翔，重慶華立律師事務(wù)所律師。
　　被告盧忠成，男，1956年7月20日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區(qū)電臺(tái)巷103號(hào)。
　　被告楊瓊英，女，1965年8月25日出生，漢族，住址同上。（系盧忠成之妻）。
　　委托代理人鄧光輝，重慶原野律師事務(wù)所律師。（系兩被告的訴訟代理人）
　　委托代理人張玉梅，女，1974年5月27日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區(qū)高灘巖正街181號(hào)附1號(hào)6-4。
　　原告洪燕公司訴被告盧忠成、楊瓊英建設(shè)工程合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告洪燕公司及其委托代理人徐建英、何翔，被告盧忠成、楊瓊英及其委托代理人鄧光輝、張玉梅均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告洪燕公司訴稱，洪燕公司將自己經(jīng)立項(xiàng)批復(fù)獲得的項(xiàng)目“重慶鳳澤苑綜合樓”交盧忠成經(jīng)營和管理。現(xiàn)該樓已由重慶港久建設(shè)工程有限公司建成并投入使用，經(jīng)法院調(diào)解書確認(rèn)應(yīng)由洪燕公司承擔(dān)210萬元工程款。另外，該工程應(yīng)繳納的土地出讓金、增值稅、企業(yè)所得稅、配套費(fèi)等應(yīng)由受益人盧忠成繳納。因遲延交房，洪燕公司代為承擔(dān)的違約金，應(yīng)由盧忠成支付。請(qǐng)求：盧忠成返還工程款212萬元，土地出讓金104.7萬元，土地增值稅17.76萬元，企業(yè)所得稅19.03萬元，工程配套費(fèi)15.75萬元以及違約賠償金32.18萬元。合計(jì)為401.42萬元。
　　被告盧忠成辯稱，雙方簽訂的“鳳澤苑”小區(qū)一期B棟工程施工合同有效。雙方簽訂的《協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定為聯(lián)建合同。港久公司訴洪燕公司一案的調(diào)解書所確定的工程總造價(jià)，不能作為本案定案依據(jù)，因生效調(diào)解書所涉案件未對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)算，洪燕公司與港久公司有惡意串通之嫌。本案所涉工程造價(jià)應(yīng)由法院指定審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行結(jié)算。
　　經(jīng)審理查明，2000年3月28日，重慶市沙坪壩區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)沙計(jì)經(jīng)固（2000）第043號(hào)“關(guān)于新建重慶鳳澤苑綜合樓”立項(xiàng)批復(fù)給洪燕公司。2002年8月13日，洪燕公司（甲方）與盧忠成（乙方）簽訂協(xié)議書約定：原雙方合作的“風(fēng)澤苑”項(xiàng)目交乙方全權(quán)經(jīng)營和管理，處置和銷售。所涉及經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。……。原甲、乙雙方的合作協(xié)議、合同、借條、收據(jù)同時(shí)作廢，以本協(xié)議為準(zhǔn)。同年12月11日盧忠成（甲方）與李曉紅、李曉偉（乙方）簽訂“鳳澤苑”小區(qū)一期B棟工程施工合同。約定，該工程建筑面積大約12209平方米，（該工程建筑面積作為參考之用，以核定總價(jià)為準(zhǔn)。該工程按施工圖審查機(jī)構(gòu)審核以后的施工圖范圍和要求，以及現(xiàn)行建筑安裝工程施工及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到合格，以基礎(chǔ)、主體總價(jià)560萬元包干使用。第七項(xiàng)約定，工程包干價(jià)以外工程量，如環(huán)境、道路及基礎(chǔ)深度超過3米以外，室外管網(wǎng)等，按重慶“九九”定額直接費(fèi)+17%管理費(fèi)包干結(jié)算。第九項(xiàng)約定，在施工過程中，由于施工圖更改的調(diào)增，調(diào)減，單項(xiàng)變更增減金額在2000元以內(nèi)，甲方不予簽證，2000元以上增減按第七項(xiàng)方式?jīng)Q算。同月16日洪燕公司（甲方）與盧忠成（乙方）簽訂“鳳澤苑”項(xiàng)目承包補(bǔ)充合同，約定，由于該項(xiàng)目是以甲方的名義開發(fā)，所以該項(xiàng)目改由乙方承包后，銷售時(shí)也只能以甲方的名義與購房者簽訂銷售合同，且甲方承擔(dān)了一切對(duì)外的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。鑒于此，乙方將該工程B棟的建筑施工交由甲方李曉偉承包修建，作為向甲方上交管理費(fèi)的補(bǔ)償，不得向乙方收取任何費(fèi)用（向政府上交的稅費(fèi)除外）。在土地未過戶到購房戶之前發(fā)生的土地使用費(fèi)乙方應(yīng)據(jù)實(shí)支付給甲方。該項(xiàng)目銷售收入應(yīng)繳稅金（營業(yè)稅及附加共5.75%）由甲方向稅務(wù)部門繳納，乙方應(yīng)在銷售時(shí)以銷售額的5.75%交給甲方；該項(xiàng)目的房管證、國土證的辦證稅費(fèi)及銷售時(shí)按規(guī)定向購房者代收代交的契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、大修理基金等，乙方應(yīng)在銷售時(shí)扣交給甲方，由甲方向房管、國土等部門交納。辦證稅費(fèi)按房產(chǎn)、國土部門實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)扣交給甲方。
　　2002年3月1日，重慶港久建設(shè)工程有限公司（以下簡稱港久公司）與洪燕公司簽訂建設(shè)施工合同和“鳳澤苑”B棟綜合樓工程施工合同補(bǔ)充條款并于2003年3月12日進(jìn)場施工于2004年7月28日竣工。因工程款支付發(fā)生爭議，2004年12月3日港久公司以洪燕公司為被告訴訟到法院。法院于2005年3月28日組織雙方調(diào)解，經(jīng)對(duì)實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算，其工程總價(jià)款為820萬元，已付工程款610萬元，尚欠210萬元由洪燕公司支付給港久公司。現(xiàn)該調(diào)解書正在履行中。
　　“鳳澤苑”B棟綜合樓竣工驗(yàn)收后，盧忠成以洪燕公司名義對(duì)該樓進(jìn)行銷售，并實(shí)際收取了全部銷售款。
　　另查明，因“鳳澤苑”B棟綜合樓遲延交付，37戶購房戶向法院起訴，要求洪燕公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任，經(jīng)法院審理，洪燕公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償金32.18萬元，對(duì)該違約賠償金數(shù)額，盧忠成沒有異議，但認(rèn)為是施工延誤才導(dǎo)致了交房延誤。
　　審理中，盧忠成對(duì)港久公司與洪燕公司調(diào)解確認(rèn)的820萬元工程結(jié)算款有異議。經(jīng)盧忠成與洪燕公司協(xié)商，雙方同意按2002年12月11日李曉紅、李曉偉與盧忠成簽訂的“鳳澤苑”B幢一期施工合同內(nèi)容及整個(gè)工程的施工圖紙、資料對(duì)工程款進(jìn)行結(jié)算。按照雙方的申請(qǐng)，本院委托重慶市中平建設(shè)工程咨詢有限公司進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)，其鑒定結(jié)論為：鳳澤苑商住樓B棟工程增加建筑面積部份若按458.68元/平方米計(jì)算則該工程造價(jià)為7577969.60元；增加建筑面積部分若按395.06元/平方米計(jì)算則該工程總造價(jià)為6629542.90元。
　　上述事實(shí)有雙方簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充合同》、李曉偉、李曉紅與盧忠成簽訂的《施工合同》、審計(jì)申請(qǐng)、生效判決書、調(diào)解書、司法鑒定書及雙方當(dāng)事人的陳述等在卷并經(jīng)庭審質(zhì)證足以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，洪燕公司與盧忠成簽訂協(xié)議將“鳳澤苑”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓盧忠成全權(quán)經(jīng)營和管理、處置和銷售。盧忠成作為自然人不具備法律規(guī)定的經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)。故雙方簽訂的《協(xié)議書》因違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。依《合同法》第十八條之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，洪燕公司對(duì)外承擔(dān)了債務(wù)后取得向盧忠成追償?shù)臋?quán)利，現(xiàn)該項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收并交付使用。作為該項(xiàng)目所涉費(fèi)用應(yīng)由盧忠成負(fù)擔(dān)。訴訟中就工程款的結(jié)算，雙方一致認(rèn)為按盧忠成與李曉紅、李曉偉簽訂的施工合同標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。該施工合同約定了面積大約12209平方米，基礎(chǔ)、主體總價(jià)560萬元包干使用。現(xiàn)實(shí)際竣工面積為14175.06平方米，按560萬元包干12209平方米計(jì)算單方造價(jià)為458.68元/平方米，按560萬元包干14175.06平方米計(jì)算單方造價(jià)為395.06元/平方米。盧忠成實(shí)際銷售面積亦為14175.06平方米。按照公平原則，本院認(rèn)為盧忠成應(yīng)當(dāng)以458.68元/平方米對(duì)14175.06平方米結(jié)算工程款，該工程款為7577969.60元，抵扣已付工程款610萬元后，盧忠成尚欠工程款1477969.60元。關(guān)于延遲交房違約金32.18萬元，因盧忠成遲延交房，洪燕公司已經(jīng)向37戶購房戶承擔(dān)了違約金32.18萬元。盧忠成對(duì)遲延交房應(yīng)支付的違約賠償金額沒有異議，但抗辯稱施工遲延才導(dǎo)致的交房遲延，其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。施工遲延以及施工遲延的責(zé)任等，盧忠成未舉示證據(jù)，且施工延誤的責(zé)任亦屬另一法律關(guān)系，故盧忠成的抗辯理由不能成立。32.18萬元遲延交房違約金應(yīng)由盧忠成負(fù)擔(dān)。按照雙方約定該項(xiàng)目的土地出讓金、土地增值稅、企業(yè)所得稅、工程配套費(fèi)均應(yīng)由盧忠成負(fù)擔(dān)。由洪燕公司向相關(guān)部門繳納后，再由盧忠成支付給洪燕公司。現(xiàn)盧忠成已支付了部份上述費(fèi)用，所余部份費(fèi)用，洪燕公司不能舉示證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)為“鳳澤苑”項(xiàng)目向相關(guān)部門繳納了上述所余費(fèi)用，僅憑催款通知及將要繳納而未繳納的情況來主張上述費(fèi)用，證據(jù)不足，本院不予支持。另外楊瓊英與盧忠成系夫妻，但不是合同相對(duì)人，洪燕公司要求楊瓊英支付相關(guān)款項(xiàng)于法無據(jù)。
　　綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第五十二條第一款（五）項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、由盧忠成于本判決生效后十日內(nèi)返還重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司工程款1477969.60元。
　　二、由盧忠成于本判決生效后十日內(nèi)返還重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司已支付的遲延交房違約金32.18萬元。
　　三、駁回重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　四、駁回重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)楊瓊英的起訴。
　　本案案件受理費(fèi)30087元，其他訴訟費(fèi)4513元，鑒定費(fèi)106600元，保全費(fèi)15020元，共計(jì)156220元，由重慶洪燕物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)93732元，由盧忠成負(fù)擔(dān)62488元。（上述費(fèi)已由洪燕公司預(yù)交不退及盧忠成交繳部分鑒定費(fèi)品迭后由盧忠成直付洪燕公司）。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市高級(jí)人民法院。
　　
　　



審　判　長　龍曉波
審　判　員　許　萍
審　判　員　嚴(yán)永鴻
二00五年十二月十四日

書　記　員　黃盈瑩