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房屋買賣合同違約金怎么賠償?

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-12-15 · 178人看過(guò)

房屋買賣合同中經(jīng)常出現(xiàn)違約的情況,常見(jiàn)的就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定的時(shí)間交付房屋、購(gòu)房者沒(méi)有按照約定的時(shí)間支付尾款。而此時(shí)既然存在違約的情況,那么就要對(duì)另一方賠償違約金。那一般房屋買賣合同違約金怎么賠呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、房屋買賣合同違約金怎么賠

由于違約金是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)預(yù)先約定的,因此,它與實(shí)際損失額往往不能完全吻合。一般情況下,即使有差異,也應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。除非約定的違約金過(guò)高或過(guò)低而顯失公平,才可請(qǐng)求減少或增加。

至于違約金的約定,購(gòu)房者可根據(jù)違約情況就違約數(shù)額進(jìn)行約定,也可約定違約損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于或過(guò)分高于實(shí)際損失的,購(gòu)房者可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少。由此,約定的違約金在性質(zhì)上就視為違約時(shí)的損失賠償金

既然購(gòu)房者在合同中已約定了違約金,那么,開(kāi)發(fā)商要求按合同約定的違約金賠償是符合法律規(guī)定的。當(dāng)然,如果“實(shí)際損失”超出約定的違約金,可要求開(kāi)發(fā)商適當(dāng)補(bǔ)償(實(shí)際損失一般來(lái)講只可能是租金損失或交通費(fèi)損失。租金損失是指由于延遲交樓而多付出的租金;而交通費(fèi)損失是指由于延遲交樓不能及時(shí)遷入而可能增加的交通費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō),交通費(fèi)損失要低于租金損失,因此,在審判實(shí)踐中一般只考慮租金損失)。

此外,如果合同沒(méi)有規(guī)定違約金或者實(shí)際損失難以計(jì)算確定,可依據(jù)房款的總額參照銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出金額,或按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的、或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金,以要求房地產(chǎn)公司賠償。

二、購(gòu)房合同違約情形應(yīng)如何確定

對(duì)于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定,是出現(xiàn)此種爭(zhēng)議后必須解決的問(wèn)題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式,對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對(duì)比較明確,一旦出現(xiàn)約定不明的情況,我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。

《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的,除當(dāng)事人有特殊原因外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外,在《商品房買賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定,具體包括:

(一)出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:商 品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

(二)出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。

律霸小編已經(jīng)在上文中做出了介紹,對(duì)于違約金我國(guó)法律中有明確的規(guī)定,一般是不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%,如果造成的損害比較大的話,那么違約金也是可以適當(dāng)?shù)纳细。_(dá)到主合同標(biāo)的額的30%。要是你對(duì)此還有疑問(wèn)的話,請(qǐng)直接來(lái)電咨詢我們的專業(yè)律師。


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范文康,貴州卓舜律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員,畢業(yè)于國(guó)內(nèi)知名公安類院校法學(xué)專業(yè),法學(xué)理論功底深厚、法學(xué)專業(yè)知識(shí)扎實(shí)。由于學(xué)校的特殊性,范文康律師曾在沿河土家族自治縣公安局學(xué)習(xí),協(xié)助民警辦理各類治安、刑事案件,成功調(diào)解多起疑難經(jīng)濟(jì)糾紛案件,具有豐富的法律實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。范文康律師始終秉承“受人之托、忠人之事”的執(zhí)業(yè)理念。在律師事務(wù)所實(shí)習(xí)、執(zhí)業(yè)期間辦理的案子基本上都實(shí)現(xiàn)了委托人的訴訟目的,得到委托人的一致好評(píng)。一直為貴州合銳科技有限責(zé)任公司、貴州苗小妹電子商務(wù)科技有限責(zé)任公司、繽幕咖啡店、貴州赤兔馬科技有限公司、沿河一品源電子商務(wù)科技有限責(zé)任公司、普安縣小茗哥哥茶業(yè)科技有限公司等企業(yè)提供法律服務(wù),訴訟及非訴業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。

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