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寧波
違章建筑出租合同的效力
案情：
被告李某租賃原告某公司房屋使用，在原告的許可下，被告在原告土地上建造房屋并使用。后被告以租賃物為違章建筑為由要求確認租賃合同無效。法院經審理后認為建筑物的違法不影響租賃合同的效力，因此判決違章建筑合同有效。
分析：
違章建筑是否具有物權效力?違章建筑是由非法建造而形成的房屋，不符合物權法定原則的要求。《物權法》規定不動產物權的設立、變更、終止采用登記生效主義，違章建筑由于其先天的違章性質而不可能辦理登記手續，因此不符合物權公示原則，也就是說違章建筑不能被授予物權法上的所有權。但是，違章建筑雖然違法在先而不能取得物權，并不意味著違章建筑不能取得所有權的效力，其仍然具有經濟學意義上的使用價值。這種使用價值，對違法建筑的關系人來說是一種可得利益，對違法建筑的占有就是為了能夠實現這一利益。從法律上來講，違章建設人對違章建筑的占有因其不具有所有權而無權占有。法律對違章建筑的占有保護是一種消極的保護，是在利益發生沖突時消極地給予承認和保護，而并未給予積極的法律評價。確認違章建筑的占有對處理民事糾紛有積極作用，在處理涉及違章建筑的糾紛時，從違章建筑的占有事實狀態來認定和解決，既不違反法律規定，而且更有利于糾紛的妥善解決。
那么，違章建筑的違法是否必然導致違章建筑合同的違法?要回答這個問題，我們要先弄清楚標的物的違法是否必然導致法律行為違法。標的物的違法是指標的物的產生違反法律的相關規定，法律行為的違法是該法律行為損害了社會公共利益或者他人利益，該行為被撤銷或者被評價為無效。標的物的違法并不必然導致法律行為違法，因此違章建筑的租賃行為并不因此而具有違法性。對基于占有狀態的違章建筑進行出租和承租，既可以做到物盡其用，也可以促進商品流通，維護交易安全和經濟秩序，這對當事人和社會起到雙贏的作用。當前我國法律并沒有將違章建筑物租賃行為認定為違法行為，因此，違章建筑的違法性不能阻卻其租賃合同的有效成立。作出這樣的推定并不是鼓勵興建違章建筑，而是認定租賃合同的效力是私法上的范疇。盡管法律已經明確由政府行政主管部門處理違章建筑問題，但筆者認為在審理涉及違章建筑租賃合同糾紛時，應當從民法、合同法等私法的角度去審視違章建筑，才能為違章建筑民事糾紛的妥善處理提供更好的司法救濟，更加符合物盡其用原則的物權立法精神及合同法最大限度保障交易安全的精神。
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