案情簡(jiǎn)介:史某租賃尹某門臉房一套,合同約定該房屋用于餐飲店,并約定了租金和付款期限等條款。合同簽訂后,承租人史某開始裝修,遭到小區(qū)多名業(yè)主和物業(yè)公司的阻攔,說(shuō)市政府有明確規(guī)定,小區(qū)的底商不可以經(jīng)營(yíng)餐飲店,會(huì)污染環(huán)境。史某隨即向市政府有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。市環(huán)保局告知,市政府確實(shí)有規(guī)定,說(shuō)城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)按規(guī)劃屬于居民住宅的房屋不得改作或者租賃給他人用作能夠產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、油煙、粉塵、異味的飲食、娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用房。否則,辦不了環(huán)評(píng),也領(lǐng)不了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。眼看經(jīng)營(yíng)無(wú)望,史某多次找到出租人尹某要求解除合同,返還合同款項(xiàng),尹某拒絕。于是史某將尹某告上了法庭。
法律解析:本人作為原告承租人史某的代理人參與訴訟。庭審中,出租人的代理人認(rèn)為,市政府的規(guī)定太隱蔽,雖然頒布,但長(zhǎng)期壓在領(lǐng)導(dǎo)的辦公桌底下,沒有其他人知道,出租人根本不知道有此規(guī)定的存在。另外,如果合同要解除,承租人也有過錯(cuò),承租人在租賃房屋前應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的考慮和咨詢,不能在簽合同前什么都不管,而等到出問題了,全把責(zé)任推到出租人身上。
對(duì)此,作為原告承租人的代理人,我的答復(fù)是,首先,法律法規(guī)一
代理意見
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員:
委托代理人接受原告汽車維修公司的委托,擔(dān)任原告汽車維修公司訴被告xxx、xx租賃合同糾紛一案原告的一審代理律師,經(jīng)調(diào)查取證了解本案案情及參加庭審,現(xiàn)發(fā)表如下代理意見,供法庭參考:
原告提起訴訟有事實(shí)及法律依據(jù)
1、2009年10月31日,原告與被告簽訂了房屋租賃合同,合同約定租賃期限為2009年10月31日至2012年10月31日。其中第一年租金為四十萬(wàn)元,第二年的年租金為四十二萬(wàn)元,第三年的年租金為四十四萬(wàn)元,原告已經(jīng)依約支付二被告第一年租金四十萬(wàn)元及1萬(wàn)元水電費(fèi)押金。但是,2009年11月30日唐山市城市建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下達(dá)了《關(guān)于下達(dá)南新道南側(cè)第一批企業(yè)養(yǎng)殖業(yè)拆遷任務(wù)的通知》,要求原告租賃院落于2010年1月15日前限期拆除,此前政府也已多次通知并于2010年12月將租賃院落停水?dāng)嚯姟V率闺p方合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
2010年1月31日為政府通知及搬遷的最后期限,原告要求與被告一同去拆遷辦辦理解除合同手續(xù),被告以不同意拆遷并要求與政府繼續(xù)談判索要補(bǔ)償為由拒絕前往。因租賃房屋停水?dāng)嚯姡瑹o(wú)法使用,原告無(wú)奈在1月31日前已經(jīng)搬離。根據(jù)雙方租賃合同第九條第二款約定,由于政府政策等原因?qū)е潞贤荒苋媛男械模饨饝?yīng)當(dāng)按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。但經(jīng)原告多次催要,二被告無(wú)正當(dāng)理由拒不退還剩余租金。
原告提交的房屋租賃合同、租金及押金證明、收條、水電費(fèi)證明、在拆遷辦主持下與第三人簽訂的解除租賃協(xié)議書以及張xx、宋xx、王x三證人的當(dāng)庭作證及被告當(dāng)庭陳述2010年2月初停電,2011年6月開始供電等事實(shí)均可證明其一,原、被告租賃關(guān)系的合法存在;其二,水電費(fèi)在2010年1月31日即原告使用期限內(nèi)由原告實(shí)際交付(原告提交的結(jié)清至2010年1月30日的電費(fèi)證明及原告提交的水費(fèi)顯示2010年1月30日前并無(wú)拖欠);其三,因政府拆遷停水停電致使原、被告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),合同無(wú)法繼續(xù)履行等客觀事實(shí)。原告提起訴訟有事實(shí)依據(jù)......【閱讀全文】
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