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寧波
農村房屋買賣合同效力之認定
一、宅基地使用權的特點
農村宅基地使用權的特點主要有：一是所有權歸村集體；二是主體特定，即限定為本村農民；三是行使時受限制，使用權人僅享有占有和使用的權利，原則上只能建造住宅和附屬設施供其自己居住使用，不能出賣或轉讓；四是無償性和社會保障性，宅基地使用權作為一種用益物權，涉及9億農民“安身立命”。目前我國農村缺乏完善的社會保障體系，宅基地使用權是農民生產和生活的基本保障。
二、宅基地取得、行使、轉讓的特殊性
取得方式上的局限性。實踐中，農民取得宅基地的方式主要是以合法審批建房原始取得，另有繼承或受贈房屋、購買房屋、土地改革分配房屋等途徑。物權法規定宅基地使用權的取得適用土地管理法等法律和國家有關規定。土地管理法第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”由此可以看出，審批取得宅基地使用權，應具備五個條件：一是具有村民資格；二是履行規定程序，村民向本村委會申請同意，經鄉政府審核后報縣政府土地主管部門審批；三是符合土地規劃；四是以戶為單位，根據人數確定面積；五是分配的標準和面積，不得超出當地省人民政府的規定。
行使時的排他性和規范性。法律規定，宅基地使用權只能由宅基地使用人行使，任何組織和個人不得侵占、損毀宅基地，因此具有排他性；同時應依法行使，符合法律、法規和國家政策的規定，不得違法擴大面積，也不能以出賣、贈與、入股經營等方式處分宅基地，不得擅自改變宅基地的用途。
轉讓時的限制性。宅基地使用權只能在一定范圍內有條件地轉讓，即經本村委會同意，宅基地使用權可以在本村內隨住房的轉讓而有條件轉讓。?
三、農村房屋買賣合同效力的認定
農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：一是經本村委會同意；二是轉讓人與受讓人為同村人；三是轉讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障；四是受讓人無宅基地；五是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。符合上述條件，則可認定農村房屋買賣合同有效。
農村房屋買賣合同的下列情形應認定無效：一是向村外的人出售農村住房，因違反集體成員權屬性而無效；但在一審法庭辯論終結前購房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認定有效。二是擅自出售農村住房，未經本村委會批準的無效；但在一審法庭辯論終結前雙方當事人補辦了審批手續的，可認定有效。三是購房人已有農村住房的，因不符合“一戶一宅”的法律規定而無效。四是城鎮居民購買農村住房的，因違反國務院的政策規定而無效。五是非自然人（法人或其他組織）購買農村住房的，因其不具有宅基地使用權人的主體資格而無效。
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