隨著土地、房產(chǎn)價(jià)值的不斷升值，以不動(dòng)產(chǎn)作為資本投資參股的越來(lái)越多，不動(dòng)產(chǎn)投資稅收問(wèn)題也相應(yīng)的受到人們的關(guān)注。那么不動(dòng)產(chǎn)與普通資金投資參股在稅收政策上有沒(méi)有不同。以不動(dòng)產(chǎn)投資參股需要繳納哪些稅呢?我們看一下不動(dòng)產(chǎn)投資稅收政策是怎樣過(guò)的。

一、營(yíng)業(yè)稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2002]191號(hào)規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，接受被投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)規(guī)定對(duì)于該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得也不征收營(yíng)業(yè)稅。

二、土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》財(cái)

稅[1995]48號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

然而需要提請(qǐng)納稅人注意的是，并非是所有企業(yè)都可以享受暫免土地增值稅的政策，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2006]21號(hào)第五條規(guī)定：對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

根據(jù)以上法規(guī)，我們可以得出結(jié)論：若投資方的投資行為同時(shí)符合以下條件便可享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策：

1、貴公司不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;

2、所投資對(duì)象也不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;

3、貴公司接受被投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而不是約定每年收取固定收益。

三、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)投資，在轉(zhuǎn)讓時(shí)所書(shū)立的轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)，按印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目依法納稅。由簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”的雙方按萬(wàn)分之五的稅率繳納。

四、契稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅。但是契稅是由被投資方繳納的。

五、資產(chǎn)評(píng)估增值時(shí)個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

在現(xiàn)實(shí)生活中，投資方投入的不動(dòng)產(chǎn)基本上都實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估增值，

對(duì)于投入資產(chǎn)評(píng)估增值的稅務(wù)處理，筆者為方便讀者理解，按投資者性質(zhì)分為兩類來(lái)說(shuō)明：

1、個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)評(píng)估增值所得的稅務(wù)處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅

的批復(fù)》國(guó)稅函[2005]319號(hào)文中規(guī)定：個(gè)人投資者在投資時(shí)發(fā)生的評(píng)估增值所得，暫不征收個(gè)人所得稅，而在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得時(shí)再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前賬面價(jià)值。

該法規(guī)存在很多不足的地方，首先，對(duì)于個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資的個(gè)人所得稅處理原則上沒(méi)有和企業(yè)所得稅保持一致，即沒(méi)有分為按公允價(jià)值出售非貨幣性資產(chǎn)和對(duì)外投資兩項(xiàng)部分進(jìn)來(lái)處理;另外，由于投資時(shí)點(diǎn)與該投資收回、轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)存在很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，納稅人往往借此實(shí)現(xiàn)延遲納稅的目的;最后，該法規(guī)沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)核定收入標(biāo)準(zhǔn)，而是提到在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)“如”有所得時(shí)再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，由于我國(guó)資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)部操作股價(jià)等不規(guī)范事件頻繁發(fā)生，投資者往往可以通過(guò)人為調(diào)低股價(jià)規(guī)避個(gè)人所得稅。

正是由于上述文件的種種弊端，國(guó)家稅務(wù)總局專門(mén)針對(duì)個(gè)人投資資產(chǎn)評(píng)估增值所得的個(gè)人所得稅征收辦法重新發(fā)布了一份文件，即《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2008]115號(hào)，文中規(guī)定：個(gè)人(自然人，下同)股東從被投資企業(yè)取得的、以企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值轉(zhuǎn)增個(gè)人股本的部分，屬于企業(yè)對(duì)個(gè)人股東股息、紅利性質(zhì)的分配，按照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅;個(gè)人以評(píng)估增值的非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資取得股權(quán)的，對(duì)個(gè)人取得相應(yīng)股權(quán)價(jià)值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個(gè)人所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。以上稅款均由被投資企業(yè)在個(gè)人取得股權(quán)時(shí)代扣代繳。

2、企業(yè)法人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)評(píng)估增值所得的稅務(wù)處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào))的規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。

從上文不動(dòng)產(chǎn)投資稅收政策的介紹，我們可以看到不動(dòng)產(chǎn)投資稅收稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅五個(gè)稅種。并給出了這些稅種是否免征的政策解答。營(yíng)業(yè)稅不征收，土地增值稅分情況征收，印花稅在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)收取，契稅由被投資繳納，個(gè)稅或企業(yè)所得稅在不動(dòng)產(chǎn)增值時(shí)收。