誰擁有陽臺的使用權(quán)。如果是公共陽臺，一般屬于所有業(yè)主，除非合同中另有約定。如果是房屋內(nèi)的陽臺，則屬于房屋所有人。為了更好的理解，以一個案件為例：案件事實：原告：陳先生，被告：XX書店先生，2003年下半年，原告陳先生購買了位于繁華路商住樓二樓的一套住宅。一樓的店面室是被告書店的住所。2004年2月，經(jīng)市城建監(jiān)察大隊批準(zhǔn)，被告人在外墻上設(shè)置戶外廣告。被告的廣告牌由鐵架支撐，因此廣告牌距離二樓陽臺外墻約30厘米，整個廣告牌區(qū)域覆蓋了二樓陽臺外墻。板子上寫著“某某書店”等文字內(nèi)容。原告認(rèn)為，雖然廣告牌距二樓陽臺外墻約30厘米，但仍占據(jù)了二樓陽臺外的空間。如果把空調(diào)和衣架安裝在那里，就會受到阻礙。因此，原告多次與被告交涉。被告認(rèn)為，原告對二樓陽臺外墻的水平空間沒有優(yōu)先使用權(quán)；二樓陽臺外墻外側(cè)屬于公共部分，并非二樓居民專用，不同意拆除廣告牌。如果協(xié)商不成，原告上訴至法院，要求撤除障礙物，撤除被告在其房屋二樓陽臺外豎立的廣告牌。法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方爭議的焦點不是一般的房地產(chǎn)相鄰關(guān)系爭議，而是誰使用二樓陽臺墻外空間的爭議。雖然我國民事立法尚未明確規(guī)定空間權(quán)的法律制度，但根據(jù)一般法律原則，同一高層建筑中不同的所有權(quán)主體可以優(yōu)先使用自己的水平合理的墻外空間，其他人不能妨礙。某某書店有足夠的空間在外立面上方設(shè)置招牌和廣告牌，沒有必要在二樓陽臺外設(shè)置廣告。因此，從書店撤掉廣告牌符合公平理性的精神，也得到了廣大市民的認(rèn)可。據(jù)此，根據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定，法院作出如下判決：判令被告XX書店自判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，將原告陳某二樓陽臺外墻設(shè)置的廣告牌拆除。

[分析]

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，人們對建筑周邊空間的立體化利用已經(jīng)無處不在，尤其是對臨街建筑外墻外空間的利用具有經(jīng)濟(jì)價值，因此，建筑外墻外空間使用引發(fā)的糾紛越來越多。高層建筑墻體外側(cè)空間誰來使用？我國民事立法尚未對空間權(quán)作出規(guī)定。本案中，盡管原告和被告分別擁有一樓和二樓的所有權(quán)，并擁有共用墻壁和樓梯的共同所有權(quán)，二樓陽臺外水平空間的使用權(quán)屬于原告還是被告，或者雙方，或者全體業(yè)主，存在爭議。嚴(yán)格地說，本案既不是相鄰關(guān)系糾紛，也不是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，而是由建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出來的一種新型糾紛，即“建筑物周圍空間使用權(quán)糾紛”。二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)實際上與二樓房屋的所有權(quán)密不可分。

我國民事立法對二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)沒有明確規(guī)定，但二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)與二樓房屋的所有權(quán)密切相關(guān)，形成了事實上享有權(quán)利的不可分割的狀態(tài)使用可用空間。在審判實踐中，為了調(diào)整現(xiàn)有的空間利用現(xiàn)象，法院可以依據(jù)公平合理的法律原則和公眾認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審判。高層建筑屬于不同的所有權(quán)主體。所有權(quán)主體應(yīng)當(dāng)遵守公共規(guī)則，合理利用墻外的橫向空間，符合公共利益。這就要求法官在當(dāng)事人之間的利益沖突與社會秩序之間尋求一個平衡點加以調(diào)整

根據(jù)公眾的一般觀念，同一高層建筑中不同的所有權(quán)主體有優(yōu)先權(quán)利用自己的橫向合理墻外空間。例如：空調(diào)室外機(jī)和衣架的安裝只能安裝在房屋外墻的合理空間內(nèi)，不能隨意安裝在鄰居的外墻上。如果讓同一棟多層建筑的不同業(yè)主隨意利用鄰居的墻外空間，勢必導(dǎo)致空間利用的混亂局面，人為引發(fā)糾紛，影響社會穩(wěn)定。從實際生活來看，這也符合實踐和公平理性的精神。被告設(shè)置的廣告牌雖未直接使用原告所購房屋二樓陽臺外墻，但二樓陽臺外水平空間的使用明顯阻礙了原告的正常使用。根據(jù)《民法通則》第四條的公平原則，法院支持原告的訴訟請求，其判決方向應(yīng)當(dāng)正確。由于此類糾紛是由建筑物區(qū)分所有權(quán)引起的，我國物權(quán)法仍在制定中，其理論依據(jù)、法律依據(jù)、權(quán)利性質(zhì)、可利用空間的界定等問題仍需進(jìn)一步探討。就本案而言，二樓陽臺外的橫向可利用空間的使用權(quán)應(yīng)強調(diào)“合理使用”，即該空間的使用必須符合法律、行政法規(guī)和規(guī)章的精神，不得侵犯全體業(yè)主的共同利益和公共利益。否則，應(yīng)視為不合理。你知道嗎